Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Bulgarien – was Sie wissen müssen

• Kommunalsteuer beim Erwerb einer Immobilie
• Gebühr für die Eintragung des Geschäfts
• Notargebühren und Erstellung der notariellen Urkunde
• Zusätzliche Verwaltungsgebühren und Dokumente
• Gibt es Erleichterungen beim Immobilienkauf in Bulgarien?
• Was folgt nach der Beurkundung des Geschäfts?
• Planen Sie sorgfältig, um klug zu investieren

Der Kauf einer Immobilie – sei es eine Wohnung, ein Haus oder ein Investitionsobjekt – ist eine der bedeutendsten Entscheidungen im Leben eines jeden Menschen. Neben der Wahl der passenden Immobilie und der Aushandlung ihres Preises ist es wichtig, auch auf die Begleitkosten vorbereitet zu sein, die beim eigentlichen Geschäft anfallen. Diese umfassen verschiedene Steuern, Gebühren sowie Verwaltungsdienstleistungen, ohne die die Eigentumsübertragung nicht durchgeführt werden kann.

Im Folgenden werden wir Sie ausführlich über die wichtigsten obligatorischen Zahlungen und Dokumente informieren, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien berücksichtigen müssen, sowie über deren ungefähre Höhe.

Kommunalsteuer beim Erwerb einer Immobilie

Die erste und wichtigste Zahlung, die jeder Käufer berücksichtigen muss, ist die kommunale Steuer für den Erwerb von Eigentum. Diese Steuer wird einmalig am Tag der notariellen Beurkundung des Geschäfts gezahlt und an die zuständige Gemeinde überwiesen, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet.

Die Höhe der Steuer wird jährlich von den Gemeinderäten festgelegt und liegt in der Regel zwischen 0,1 % und 3 % des Verkaufspreises oder des steuerlichen Werts der Immobilie – wobei der höhere Wert zugrunde gelegt wird.

Um Ihnen eine realistische Vorstellung zu geben, hier die aktuellen Sätze in einigen der wichtigsten Städte des Landes:

• Sofia, Warna, Plowdiw und Burgas – 3 %;

• Stara Sagora – 2,5 %;

• Russe – 3 % ab dem 1. Januar 2025.

Das bedeutet, dass bei einem Kauf einer Wohnung im Wert von 150.000 BGN in Sofia die fällige kommunale Steuer 4.500 BGN beträgt.

Wichtig: Die Steuer wird vom Käufer am Tag der notariellen Übertragung gezahlt und ist Voraussetzung dafür, dass das Geschäft im Grundbuch eingetragen wird.

Gebühr für die Eintragung des Geschäfts

Nach Zahlung der kommunalen Steuer folgt eine weitere obligatorische Ausgabe – die Gebühr für die Eintragung der notariellen Urkunde. Diese wird an die Eintragungsbehörde gezahlt und beträgt 0,1 % des Immobilienwerts.

Im Gegensatz zur kommunalen Steuer ist diese Gebühr landesweit einheitlich und wird auf den höheren Wert zwischen Verkaufspreis und steuerlicher Bewertung berechnet.

Die Eintragung im Grundbuch ist ein Verwaltungsverfahren, durch das das Geschäft offiziell wird und gegenüber Dritten wirksam ist. Ohne diese Eintragung kann die Immobilie nicht als rechtmäßig vom neuen Eigentümer erworben gelten.

Notargebühren und Erstellung der notariellen Urkunde

Der nächste Schritt im Geschäft umfasst die Notargebühren – die Kosten für die Beglaubigung und Erstellung der Dokumente durch den Notar.

Deren Höhe wird gemäß der Gebührenordnung für Notare und notarielle Tätigkeiten bestimmt und hängt vom sogenannten „materiellen Interesse“ ab – also dem Wert der Immobilie.

Hier einige Beispiele:

• Für eine Immobilie mit einem Preis zwischen 50.001 und 100.000 BGN – beträgt die Gebühr 480,50 BGN + 0,5 % für den Betrag über 50.001 BGN;

• Für eine Immobilie mit einem Preis zwischen 100.001 und 500.000 BGN – beträgt die Gebühr 730,50 BGN + 0,2 % für den Betrag über 100.001 BGN;

• Für Immobilien über 500.000 BGN – 1.530,50 BGN + 0,1 % für den Betrag über 500.000 BGN.

Zusätzlich wird eine Gebühr für die Erstellung der notariellen Urkunde erhoben, die durchschnittlich etwa 30–400 BGN beträgt.

Zur besseren Veranschaulichung betrachten wir einen Beispiel-Fall:

Beim Kauf einer Immobilie im Wert von 97.500 BGN belaufen sich die Notargebühren auf etwa 874 BGN, zu denen die kommunale Steuer (3 %), die Eintragungsgebühr (0,1 %) und die Gebühr für die Erstellung der Urkunde (ca. 400 BGN) hinzukommen. Die Gesamtkosten für die notarielle Beurkundung betragen somit ungefähr 4.296 BGN, was etwa 4,5 % des Immobilienwerts entspricht.

Zusätzliche Verwaltungsgebühren und Dokumente

Neben den Hauptsteuern und Gebühren gibt es beim Immobilienkauf auch einige zusätzliche Verwaltungsaufwendungen, die nicht vernachlässigt werden sollten. Diese stehen im Zusammenhang mit der Ausstellung der erforderlichen Dokumente, die das Eigentum und die Eigenschaften der Immobilie bestätigen.

Zu den häufigsten gehören:

• Lastenbescheinigung – zwischen 10 und 30 BGN;

• Steuerliche Bewertung – 10 bis 34 BGN;

• Katasterplan – 20 bis 40 BGN;

• Familienstandsbescheinigung – ca. 10 BGN.

Wenn der Kauf mit Hilfe eines Hypothekendarlehens erfolgt, fallen auch Kosten für die Immobilienbewertung (150–300 BGN) sowie eventuell Bankgebühren für das Darlehen an. Falls Sie die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen, beträgt die Provision in der Regel 2–3 % des Verkaufspreises.

All diese Kosten, auch wenn sie geringer sind, sollten im Vorfeld in Ihr Budget aufgenommen werden, um unerwartete finanzielle Überraschungen bei der Abwicklung des Geschäfts zu vermeiden.

Gibt es Erleichterungen beim Immobilienkauf in Bulgarien?

Junge Familien in Bulgarien können von Steuererleichterungen beim Kauf der ersten Wohnung profitieren. Diese Maßnahmen wurden eingeführt, um junge Menschen beim Erwerb eines eigenen Zuhauses zu unterstützen und ihre finanzielle Stabilität in den frühen Phasen ihres gemeinsamen Lebens zu fördern. Die Erleichterungen gelten hauptsächlich beim Kauf einer Immobilie mit Hypothekendarlehen, als Teil der Bemühungen des Staates, den Zugang zu Wohnraum für junge Familien zu erleichtern.

Gleichzeitig gibt es Anreize zur Förderung nachhaltigen Bauens und zur Steigerung der Energieeffizienz von Wohngebäuden. Der Erwerb einer Immobilie mit hoher Energieeffizienz kann den Eigentümern verschiedene Steuererleichterungen und finanzielle Anreize bringen. Ziel ist es, die langfristigen Energiekosten zu senken und Investitionen in ökologisch verantwortungsvolle und nachhaltige Gebäude zu fördern.

Was folgt nach der Beurkundung des Geschäfts?

Nachdem das Geschäft beurkundet wurde und die Immobilie auf Ihren Namen übertragen ist, übermittelt der Notar die Daten automatisch an das Finanzamt, und der neue Eigentümer muss sich bei dem Stromversorgungsunternehmen und dem Wasserversorger registrieren.

Ab diesem Zeitpunkt sind Sie verpflichtet, die jährliche Grundsteuer und die Müllgebühr gemäß dem Gesetz über kommunale Steuern und Gebühren zu zahlen.

Es ist zu beachten, dass die Gemeinde, falls diese Steuern nicht innerhalb von 5 Jahren bezahlt werden, gerichtliche Schritte zur Eintreibung der Schulden einleiten kann, was auch das Risiko einer öffentlichen Versteigerung der Immobilie beinhaltet.

Planen Sie sorgfältig, um klug zu investieren

Der Kauf einer Immobilie ist eine wichtige Investition, die nicht nur Aufmerksamkeit bei der Auswahl, sondern auch präzise finanzielle Planung erfordert. Die Kosten des Geschäfts, einschließlich der kommunalen Steuern, Notargebühren und Verwaltungsdienstleistungen, können mehrere Prozent des Immobilienpreises ausmachen.

Um Missverständnisse und unerwartete Zahlungen zu vermeiden, empfehlen wir stets die Beratung durch Fachleute – Notar, Makler und bei Bedarf einen Juristen, die Sie in jeder Phase des Prozesses unterstützen.

Dank der richtigen Vorbereitung und des klaren Verständnisses Ihrer finanziellen Verpflichtungen können Sie Ihr Geschäft ruhig und sicher abwickeln, ohne unerwartete Schwierigkeiten zu riskieren. So tätigen Sie eine sichere und nachhaltige Investition in Ihre Zukunft.