Porezi i takse pri kupovini nekretnine u Bugarskoj – šta treba da znate

• Lokalni porez pri sticanju nekretnine
• Taksa za upis ugovora
• Notarske takse i izrada notarskog akta
• Dodatni administrativni troškovi i dokumenti
• Postoje li olakšice pri kupovini nekretnine u Bugarskoj?
• Šta sledi nakon overavanja ugovora?
• Pažljivo planirajte kako biste pametno investirali

Kupovina nekretnine – bilo da je stan, kuća ili investicioni objekat – jedno je od najvažnijih životnih odluka za svakog čoveka. Osim izbora odgovarajuće nekretnine i dogovaranja njene cene, važno je da budete spremni i za prateće troškove koji nastaju prilikom same transakcije. Oni uključuju različite poreze, takse, kao i administrativne usluge, bez kojih prenos vlasništva ne može biti realizovan.

U narednim redovima detaljno ćemo vas upoznati sa osnovnim obaveznim plaćanjima i dokumentima koje treba da predvidite prilikom kupovine nekretnine u Bugarskoj, kao i sa njihovim približnim iznosima.

Lokalni porez pri sticanju nekretnine

Prvo i najvažnije plaćanje koje svaki kupac treba da uzme u obzir je lokalni porez na sticanje imovine. Ovaj porez se plaća jednokratno na dan notarskog overavanja ugovora i uplaćuje se odgovarajućoj opštini na čijoj teritoriji se nekretnina nalazi.

Visina poreza se godišnje određuje od strane opštinskih saveta i obično varira između 0,1% i 3% od prodajne cene ili poreske procene nekretnine – uzimajući u obzir višu od ove dve vrednosti.

Da biste stekli realnu predstavu, evo aktuelnih stopa u nekim od glavnih gradova u zemlji:

• Sofija, Varna, Plovdiv i Burgas – 3%;

• Stara Zagora – 2,5%;

• Ruse – 3% od 1. januara 2025. godine.

To znači da će pri kupovini stana vrednog 150.000 BGN u Sofiji, lokalni porez iznositi 4.500 BGN.

Važno: Porez plaća kupac na dan notarskog prenosa i on je uslov za upis ugovora u katastar nepokretnosti.

Taksa za upis ugovora

Nakon plaćanja lokalnog poreza sledi još jedan obavezan trošak – taksa za upis notarskog akta. Ona se plaća Agenciji za upise i iznosi 0,1% od vrednosti nekretnine.

Za razliku od lokalnog poreza, ova taksa ima fiksnu stopu za celu zemlju i računa se na višu vrednost između prodajne cene i poreske procene.

Upis u Katastar nepokretnosti je administrativna procedura kojom ugovor dobija zvanični karakter i postaje pravno obavezujući za treća lica. Bez ovog upisa, nekretnina ne može biti smatrana zakonito stečenom od strane novog vlasnika.

Notarske takse i izrada notarskog akta

Sledeći korak u transakciji obuhvata notarske takse – troškove vezane za overu i izradu dokumenata od strane notara.

Njihova visina se određuje prema Tarifama notarskih taksi u skladu sa Zakonom o notarima i notarskoj delatnosti i zavisi od tzv. „materijalnog interesa“ – tj. vrednosti nekretnine.

Evo nekoliko primera:

• za nekretninu čija je cena između 50.001 i 100.000 BGN – taksa je 480,50 BGN + 0,5% za iznos preko 50.001 BGN;

• za nekretninu čija je cena između 100.001 i 500.000 BGN – taksa je 730,50 BGN + 0,2% za iznos preko 100.001 BGN;

• za nekretnine preko 500.000 BGN – 1530,50 BGN + 0,1% za iznos preko 500.000 BGN.

Pored toga, plaća se i taksa za izradu notarskog akta, koja je prosečno oko 30–400 BGN.

Za bolju ilustraciju, pogledajmo primer:

Pri kupovini nekretnine vredne 97.500 BGN, notarska taksa iznosi oko 874 BGN, uz dodatak lokalnog poreza (3%), takse za upis (0,1%) i takse za izradu akta (oko 400 BGN). Ukupni trošak notarskog overavanja iznosi približno 4.296 BGN, što je oko 4,5% vrednosti nekretnine.

Dodatni administrativni troškovi i dokumenti

Pored osnovnih poreza i taksi, pri kupovini nekretnine postoje i neki dodatni administrativni troškovi koje ne treba zanemariti. Oni su povezani sa izdavanjem potrebnih dokumenata koji potvrđuju vlasništvo i karakteristike nekretnine.

Najčešći od njih su:

• Potvrda o teretima – između 10 i 30 BGN;

• Poreska procena – 10 do 34 BGN;

• Katastraska šema – 20 do 40 BGN;

• Potvrda o bračnom statusu – oko 10 BGN.

Ako se kupovina realizuje putem stambenog kredita, imaćete i troškove za procenu nekretnine (150–300 BGN) i eventualne bankarske takse po kreditu. Ukoliko koristite usluge agenta, provizija je obično 2–3% od prodajne cene.

Svi ovi troškovi, iako manji po vrednosti, dobro je da budu uključeni unapred u vaš budžet kako biste izbegli neočekivane finansijske iznenađenja prilikom finalizacije transakcije.

Postoje li olakšice pri kupovini nekretnine u Bugarskoj?

Mladi parovi u Bugarskoj mogu koristiti poreske olakšice pri kupovini prvog stana. Ove mere su uvedene kako bi se pomoglo mladim ljudima u sticanju sopstvenog doma i podstakla njihova finansijska stabilnost u ranim fazama zajedničkog života. Olakšice se primenjuju uglavnom pri kupovini nekretnine putem stambenog kredita, kao deo državnih napora da se olakša pristup stambenom prostoru mladim porodicama.

Istovremeno, predviđeni su i podsticaji usmereni na promociju održive gradnje i povećanje energetske efikasnosti stanova. Kupovina nekretnine sa visokom energetskom efikasnošću može doneti vlasnicima različite poreske olakšice i finansijske podsticaje. Cilj je smanjenje dugoročnih troškova energije i podsticanje ulaganja u ekološki odgovorne i održive zgrade.

Šta sledi nakon overavanja ugovora?

Nakon što je ugovor overen i nekretnina preneta na vaše ime, notar automatski šalje podatke poreskoj upravi, a novi vlasnik treba da izvrši registraciju u elektrodistributivnom preduzeću i vodovodu.

Od tog trenutka postajete obavezni da plaćate godišnji porez na nepokretnosti i taksu za komunalne otpade, u skladu sa Zakonom o lokalnim porezima i taksama.

Važno je imati na umu da ukoliko ovi porezi nisu plaćeni u roku od 5 godina, opština može pokrenuti sudske postupke za naplatu duga, što uključuje i rizik od javne prodaje nekretnine.

Pažljivo planirajte kako biste pametno investirali

Kupovina nekretnine je važna investicija koja zahteva ne samo pažnju pri izboru, već i precizno finansijsko planiranje. Troškovi transakcije, uključujući lokalne poreze, notarske takse i administrativne usluge, mogu iznositi nekoliko procenata od cene nekretnine.

Da biste izbegli nesporazume i nepredviđena plaćanja, preporučujemo da se uvek konsultujete sa profesionalcima – notarom, agentom i po potrebi pravnikom, koji će vam pomoći u svakom koraku procesa.

Zahvaljujući pravilnoj pripremi i jasnom razumevanju vaših finansijskih obaveza, moći ćete da realizujete svoju transakciju mirno i sigurno, bez rizika od neočekivanih poteškoća. Tako ćete napraviti sigurnu i održivu investiciju u svoju budućnost.