Taxe și impozite la cumpărarea unei proprietăți în Bulgaria – ce trebuie să știți

• Impozitul local pentru dobândirea proprietății
• Taxa pentru înscrierea tranzacției
• Taxe notariale și întocmirea actului notarial
• Cheltuieli administrative suplimentare și documente
• Există facilități la achiziționarea unei proprietăți în Bulgaria?
• Ce urmează după autentificarea tranzacției?
• Planificați cu atenție pentru a investi inteligent

Achiziționarea unei proprietăți imobiliare – fie că este vorba de un apartament, o casă sau un obiect de investiții – este una dintre cele mai importante decizii din viața fiecărei persoane. Pe lângă alegerea proprietății potrivite și negocierea prețului acesteia, este important să fiți pregătit și pentru cheltuielile conexe care apar în cadrul tranzacției. Acestea includ diverse taxe, impozite, precum și servicii administrative, fără de care transferul proprietății nu poate fi realizat.

În rândurile următoare vă vom prezenta în detaliu principalele plăți obligatorii și documentele pe care trebuie să le aveți în vedere la achiziționarea unei proprietăți imobiliare în Bulgaria, precum și valorile aproximative ale acestora.

Impozitul local pentru dobândirea proprietății

Prima și cea mai importantă plată pe care orice cumpărător trebuie să o ia în considerare este impozitul local pentru dobândirea proprietății. Acest impozit se plătește o singură dată în ziua autentificării notariale a tranzacției și se virează către primăria pe teritoriul căreia se află proprietatea.

Valoarea impozitului este stabilită anual de consiliile locale și variază de obicei între 0,1% și 3% din prețul de vânzare sau evaluarea fiscală a proprietății – luându-se în calcul valoarea mai mare dintre cele două.

Pentru a vă face o idee concretă, iată care sunt cotele actuale în unele dintre principalele orașe din țară:

• Sofia, Varna, Plovdiv și Burgas – 3%;

• Stara Zagora – 2,5%;

• Ruse – 3% începând cu 1 ianuarie 2025.

Aceasta înseamnă că la achiziționarea unui apartament în valoare de 150.000 BGN în Sofia, impozitul local datorat va fi de 4.500 BGN.

Important: Impozitul se plătește de către cumpărător în ziua transferului notarial și este o condiție prealabilă pentru înscrierea tranzacției în registrul imobiliar.

Taxa pentru înscrierea tranzacției

După plata impozitului local urmează o altă cheltuială obligatorie – taxa pentru înscrierea actului notarial. Aceasta se datorează Agenției de Înregistrări și reprezintă 0,1% din valoarea proprietății.

Spre deosebire de impozitul local, această taxă are o valoare fixă pentru întreaga țară și se calculează asupra valorii mai mari dintre prețul de vânzare și evaluarea fiscală.

Înscrierea în Registrul Imobiliar este o procedură administrativă prin care tranzacția capătă caracter oficial și devine opozabilă terților. Fără această înscriere, proprietatea nu poate fi considerată dobândită legal de către noul proprietar.

Taxe notariale și întocmirea actului notarial

Următoarea etapă a tranzacției include taxele notariale – cheltuielile legate de autentificarea și întocmirea documentelor de către notar.

Valoarea acestora este stabilită conform Tarifelor pentru taxele notariale din Legea notarilor și activității notariale și depinde de așa-numitul „interes material” – adică valoarea proprietății.

Iată câteva exemple:

• pentru o proprietate cu preț între 50.001 și 100.000 BGN – taxa este de 480,50 BGN + 0,5% pentru suma ce depășește 50.001 BGN;

• pentru o proprietate cu preț între 100.001 și 500.000 BGN – taxa este de 730,50 BGN + 0,2% pentru suma ce depășește 100.001 BGN;

• pentru proprietăți peste 500.000 BGN – 1.530,50 BGN + 0,1% pentru suma ce depășește 500.000 BGN.

De asemenea, se plătește și o taxă pentru întocmirea actului notarial, care este în medie între 30 și 400 BGN.

Pentru o mai bună claritate, să analizăm un caz exemplu:

La achiziționarea unei proprietăți în valoare de 97.500 BGN, taxa notarială este de aproximativ 874 BGN, la care se adaugă impozitul local (3%), taxa de înscriere (0,1%) și taxa pentru întocmirea actului (aproximativ 400 BGN). Cheltuiala totală pentru autentificarea notarială ajunge la aproximativ 4.296 BGN, ceea ce reprezintă circa 4,5% din valoarea proprietății.

Cheltuieli administrative suplimentare și documente

Pe lângă principalele taxe și impozite, la achiziționarea unei proprietăți există și unele cheltuieli administrative suplimentare care nu trebuie neglijate. Acestea sunt legate de eliberarea documentelor necesare care atestă proprietatea și caracteristicile imobilului.

Cele mai frecvente astfel de documente sunt:

• Certificat de sarcini – între 10 și 30 BGN;

• Evaluare fiscală – între 10 și 34 BGN;

• Schema cadastrală – între 20 și 40 BGN;

• Certificat de stare civilă – aproximativ 10 BGN.

Dacă achiziția se realizează cu ajutorul unui credit ipotecar, veți avea și cheltuieli pentru evaluarea proprietății (150–300 BGN) și eventuale taxe bancare aferente creditului. În cazul în care apelați la serviciile unui agent imobiliar, comisionul este de obicei între 2 și 3% din prețul de vânzare.

Toate aceste cheltuieli, deși mai mici ca valoare, este bine să fie incluse din timp în bugetul dumneavoastră pentru a evita surprize financiare neplăcute la finalizarea tranzacției.

Există facilități la achiziționarea unei proprietăți în Bulgaria?

Familiile tinere din Bulgaria pot beneficia de facilități fiscale la achiziționarea primei locuințe. Aceste măsuri au fost introduse pentru a sprijini tinerii în dobândirea unei locuințe proprii și pentru a încuraja stabilitatea lor financiară în primele etape ale vieții în comun. Facilitățile se aplică în principal la achiziționarea unei proprietăți prin credit ipotecar, ca parte a eforturilor statului de a facilita accesul la locuințe pentru familiile tinere.

În același timp, sunt prevăzute și stimulente orientate spre promovarea construcțiilor durabile și creșterea eficienței energetice a locuințelor. Achiziționarea unei proprietăți cu eficiență energetică ridicată poate aduce proprietarilor diverse facilități fiscale și stimulente financiare. Scopul este de a reduce cheltuielile energetice pe termen lung și de a încuraja investițiile în clădiri ecologice și durabile.

Ce urmează după autentificarea tranzacției?

După ce tranzacția este autentificată și proprietatea este transferată pe numele dumneavoastră, notarul transmite automat datele către autoritatea fiscală, iar noul proprietar trebuie să se înregistreze la compania de distribuție a energiei electrice și la serviciul de apă și canalizare.

De acum înainte, sunteți obligat să plătiți anual impozitul pe proprietățile imobiliare și taxa pentru deșeurile menajere, conform Legii privind taxele și impozitele locale.

Este important să țineți cont că, dacă aceste taxe nu sunt plătite în termen de 5 ani, primăria poate iniția acțiuni judiciare pentru recuperarea datoriei, ceea ce include și riscul unei vânzări publice a proprietății.

Planificați cu atenție pentru a investi inteligent

Achiziționarea unei proprietăți imobiliare este o investiție importantă care necesită nu doar atenție la alegere, ci și o planificare financiară precisă. Cheltuielile legate de tranzacție, inclusiv taxele locale, taxele notariale și serviciile administrative, pot ajunge la câteva procente din prețul proprietății.

Pentru a evita neînțelegerile și plățile neprevăzute, recomandăm să consultați întotdeauna profesioniști – notar, agent imobiliar și, dacă este necesar, avocat – care vă vor asista în fiecare etapă a procesului.

Datorită pregătirii corecte și înțelegerii clare a obligațiilor financiare, veți putea finaliza tranzacția cu liniște și încredere, fără a risca dificultăți neașteptate. Astfel, veți face o investiție sigură și durabilă în viitorul dumneavoastră.