Daně a poplatky při koupi nemovitosti v Bulharsku – co byste měli vědět

• Místní daň při nabytí nemovitosti
• Poplatek za zápis transakce
• Notářské poplatky a vyhotovení notářského zápisu
• Další administrativní náklady a dokumenty
• Existují úlevy při koupi nemovitosti v Bulharsku?
• Co následuje po zápisu transakce?
• Plánujte pečlivě, abyste investovali rozumně

Nákup nemovitosti – ať už bytu, domu nebo investičního objektu – je jedno z nejvýznamnějších rozhodnutí v životě každého člověka. Kromě výběru vhodné nemovitosti a dohodnutí její ceny je důležité být připraven i na doprovodné náklady, které vznikají při samotné transakci. Ty zahrnují různé daně, poplatky a také administrativní služby, bez kterých nelze převod vlastnictví uskutečnit.

V následujících řádcích Vás podrobně seznámíme se základními povinnými platbami a dokumenty, které je třeba při koupi nemovitosti v Bulharsku zohlednit, stejně jako s jejich přibližnými výškami.

Místní daň při nabytí nemovitosti

První a nejvýznamnější platbou, kterou musí každý kupující zohlednit, je místní daň za nabytí majetku. Tato daň se platí jednorázově v den notářského zápisu smlouvy a převádí se na příslušný obecní úřad, na jehož území se nemovitost nachází.

Výše daně je každoročně stanovena obecními radami a obvykle se pohybuje mezi 0,1 % a 3 % z prodejní ceny nebo daňové hodnoty nemovitosti – přičemž se bere v úvahu vyšší z těchto dvou hodnot.

Pro lepší představu uvádíme aktuální sazby v některých hlavních městech země:

• Sofie, Varna, Plovdiv a Burgas – 3 %;

• Stará Zagora – 2,5 %;

• Ruse – 3 % od 1. ledna 2025.

To znamená, že při koupi bytu v hodnotě 150 000 BGN v Sofii bude dlužná místní daň 4 500 BGN.

Důležité: Daň platí kupující v den notářského převodu a je předpokladem pro zapsání transakce do katastru nemovitostí.

Poplatek za zápis transakce

Po zaplacení místní daně následuje další povinný náklad – poplatek za zápis notářského zápisu. Ten se platí k Agentuře pro zápisy a činí 0,1 % z hodnoty nemovitosti.

Na rozdíl od místní daně má tento poplatek pevnou výši pro celou zemi a počítá se z vyšší hodnoty mezi prodejní cenou a daňovým oceněním.

Zápis do katastru nemovitostí je administrativní procedura, díky níž transakce získává oficiální charakter a stává se závaznou vůči třetím osobám. Bez tohoto zápisu nemůže být nemovitost považována za zákonně nabytou novým vlastníkem.

Notářské poplatky a vyhotovení notářského zápisu

Dalším krokem transakce jsou notářské poplatky – náklady spojené s ověřením a vyhotovením dokumentů notářem.

Jejich výše je stanovena podle sazebníku notářských poplatků dle zákona o notářích a notářské činnosti a závisí na tzv. „hmotném zájmu“ – tedy hodnotě nemovitosti.

Zde je několik příkladů:

• pro nemovitost s cenou mezi 50 001 a 100 000 BGN – poplatek je 480,50 BGN + 0,5 % z částky nad 50 001 BGN;

• pro nemovitost s cenou mezi 100 001 a 500 000 BGN – poplatek je 730,50 BGN + 0,2 % z částky nad 100 001 BGN;

• pro nemovitosti nad 500 000 BGN – 1530,50 BGN + 0,1 % z částky nad 500 000 BGN.

Kromě toho se platí i poplatek za vyhotovení notářského zápisu, který se pohybuje přibližně mezi 30 a 400 BGN.

Pro lepší přehled si vezměme příklad:

Při koupi nemovitosti v hodnotě 97 500 BGN činí notářský poplatek přibližně 874 BGN, ke kterým se přičítá místní daň (3 %), poplatek za zápis (0,1 %) a poplatek za vyhotovení zápisu (asi 400 BGN). Celkové náklady na notářský zápis tak činí přibližně 4 296 BGN, což je asi 4,5 % hodnoty nemovitosti.

Další administrativní náklady a dokumenty

Kromě základních daní a poplatků existují při koupi nemovitosti i další administrativní náklady, které by neměly být opomenuty. Ty souvisejí s vydáním potřebných dokumentů potvrzujících vlastnictví a charakteristiky nemovitosti.

Mezi nejčastější patří:

• Potvrzení o zátěžích – mezi 10 a 30 BGN;

• Daňové ocenění – 10 až 34 BGN;

• Katastrální plán – 20 až 40 BGN;

• Potvrzení o rodinném stavu – kolem 10 BGN.

Pokud je koupě financována hypotečním úvěrem, budete mít také náklady na ocenění nemovitosti (150–300 BGN) a případné bankovní poplatky spojené s úvěrem. V případě využití služeb makléře je provize obvykle 2–3 % z prodejní ceny.

Všechny tyto náklady, i když jsou menší hodnoty, je vhodné předem zahrnout do svého rozpočtu, abyste předešli nečekaným finančním překvapením při dokončení transakce.

Existují úlevy při koupi nemovitosti v Bulharsku?

Mladé rodiny v Bulharsku mohou využít daňové úlevy při koupi prvního bydlení. Tyto opatření byla zavedena s cílem podpořit mladé lidi při získání vlastního domova a podpořit jejich finanční stabilitu v raných fázích společného života. Úlevy se uplatňují především při koupi nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru jako součást snahy státu usnadnit přístup k bydlení pro mladé rodiny.

Současně jsou plánovány i pobídky zaměřené na podporu udržitelné výstavby a zvýšení energetické účinnosti bydlení. Nákup nemovitosti s vysokou energetickou účinností může majitelům přinést různé daňové úlevy a finanční pobídky. Cílem je snížit dlouhodobé náklady na energii a podpořit investice do ekologicky odpovědných a udržitelných budov.

Co následuje po zápisu transakce?

Poté, co je transakce zapsána a nemovitost převedena na Vaše jméno, notář automaticky odesílá údaje daňovému úřadu a nový vlastník by měl provést registraci u distribuční společnosti elektřiny a vodohospodářské společnosti.

Od tohoto okamžiku jste povinni platit každoroční daň z nemovitostí a poplatek za komunální odpad podle zákona o místních daních a poplatcích.

Je třeba mít na paměti, že pokud tyto daně nejsou zaplaceny do pěti let, obec může zahájit soudní řízení za účelem vymáhání dluhu, což zahrnuje i riziko veřejné dražby nemovitosti.

Plánujte pečlivě, abyste investovali rozumně

Nákup nemovitosti je důležitá investice, která vyžaduje nejen pozornost při výběru, ale i precizní finanční plánování. Náklady spojené s transakcí, včetně místních daní, notářských poplatků a administrativních služeb, mohou činit několik procent z ceny nemovitosti.

Aby se předešlo nedorozuměním a nepředvídaným platbám, doporučujeme vždy konzultovat s profesionály – notářem, makléřem a v případě potřeby právníkem, kteří Vám pomohou v každé fázi procesu.

Díky správné přípravě a jasnému pochopení Vašich finančních závazků budete moci svou transakci uskutečnit klidně a sebevědomě, aniž byste riskovali nečekané potíže. Tak učiníte jistou a udržitelnou investici do své budoucnosti.