Was wird mit den Immobilienpreisen passieren, wenn der Euro eingeführt wird?

Der bulgarische Wohnimmobilienmarkt ist Gegenstand eingehender Expertenanalysen, da die letzten Jahre von beschleunigtem Preiswachstum, einer Rekordzahl an Transaktionen und hoher Aktivität im Hypothekensektor geprägt waren. Obwohl die Daten auf Stabilität hinweisen, ist diese oft das Ergebnis von Erwartungen und dominanten Narrativen und nicht unbedingt objektiver wirtschaftlicher Gründe.

Der Beitritt zur Eurozone bringt einen neuen institutionellen Rahmen mit sich, die Auswirkungen auf die Preise dürften jedoch eher indirekt sein – durch einen leichteren Zugang zu Krediten und Änderungen im Verhalten des Bankensektors.

Experten zufolge nähert sich der Markt seinem Höhepunkt und die bevorstehenden Herausforderungen werden mit Veränderungen im Verbraucherverhalten, der Dynamik der Kreditvergabe und der Notwendigkeit eines Gleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage zusammenhängen.

Borislav Gostev, Generaldirektor von   Super Credit

2025 dürfte ein Spitzenjahr für den Immobilienmarkt werden. Es werden Preissteigerungen von 15–18 % prognostiziert, die durch aufgestaute Nachfrage und begrenztes Angebot unterstützt werden. Nach 2026 wird eine Normalisierung und ein Übergang zu einem moderateren einstelligen jährlichen Wachstum von 6–10 % erwartet, im Einklang mit steigenden Einkommen und der möglichen Umsetzung neuer makroprudenzieller Maßnahmen durch die BNB als Reaktion auf die Aktivität im Hypothekensektor. Beispiele aus Lettland und Litauen zeigen, dass die Immobilienpreise auch bei niedriger Inflation steigen können, während Kroatien trotz hoher Zinsen ein zweistelliges Wachstum verzeichnet. Diese Beispiele bestätigen, dass die langfristige Preisdynamik hauptsächlich von Einkommen, dem wirtschaftlichen Umfeld und dem Angebot abhängt und nicht von der Einführung einer neuen Währung selbst.

Die Währungsumstellung wird in erster Linie ein technischer Prozess sein, da derzeit etwa 95 % der Hypothekendarlehen auf Lew lauten und automatisch zum festen Kurs von 1,95583 umgerechnet werden. Für 2026 erwartet der Bankensektor in Bulgarien die Beibehaltung der aktuellen Referenzzinssätze, die an die inländische Einlagenbasis gekoppelt sind. Nach und nach werden sich einige Kredite wahrscheinlich an europäischen Benchmark-Indizes wie EURIBOR und €STR orientieren, was zu einer schrittweisen Angleichung der Zinsmargen an die des Euroraums führen wird. Die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen in Bulgarien gehören weiterhin zu den niedrigsten in der EU und liegen derzeit zwischen 2,19 % und 2,80 %.

Beispiele aus den drei letzten Euro-Mitgliedsländern Kroatien, Litauen und Lettland zeigen deutlich, dass die Euro-Einführung nicht zu einem starken Anstieg der Immobilienpreise führte. Daten von Eurostat und der Europäischen Zentralbank deuten auf einen einmaligen und begrenzten Effekt hin, der sich hauptsächlich auf den ersten Monat nach der Währungsumstellung konzentrierte. Im weiteren Verlauf des ersten Jahres wurden Preisentwicklung und Transaktionsvolumen hauptsächlich von substanzielleren Faktoren wie Einkommen, Zinssätzen und Angebotsvolumen beeinflusst. Die Eurozone könnte kurzfristig administrative und psychologische Auswirkungen auf den Transaktionszeitpunkt haben, nicht jedoch auf die Preisstabilität. Es wird erwartet, dass der Markt den Übergang gelassen und ohne nennenswerte strukturelle Schocks hinnimmt.

Der Haupttreiber des Immobilienmarktes bleiben die bulgarischen Haushalte, deren Kaufkraft durch steigende Einkommen und relativ niedrige Zinsen gestützt wird. Am aktivsten werden weiterhin Käufer mit höherem Einkommen sein, darunter ein erheblicher Teil Beamte mit bereits gestiegenen Gehältern. Investoren, die zur Miete kaufen, werden weiterhin Interesse an Sofia, Varna, Plovdiv, Burgas und den Feriengebieten zeigen. Im Ausland lebende Bulgaren sowie ausländische Käufer erhalten dank des Euro zusätzliche Erleichterungen, was Immobilientransaktionen transparenter und bequemer macht.

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