Investitionen, Standorte und Vorgehensweisen: Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Immobilienmarkt Miami im Jahr 2025

ALLGEMEINE MARKTFRAGEN

1. Warum gilt Miami als Top-Ziel für Luxusimmobilien?
Miami vereint ganzjährigen Sonnenschein, endlose Strände, tropische Vegetation, keine Einkommenssteuer, internationale Erreichbarkeit und einen aktiven Lebensstil mit erstklassigen Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Kultur. Miami ist ein wichtiges Tor zu Mexiko und der Karibik und Ausgangspunkt für die exotischsten Kreuzfahrten der Welt. Immobilien mit Meerblick und Markenresidenzen ziehen vermögende Privatpersonen an, die sowohl einen luxuriösen Lebensstil als auch eine attraktive Kapitalanlage suchen. In den letzten Jahren hat sich Miami als bevorzugtes Reiseziel der Weltelite etabliert und ist nicht nur zu einem Touristen-, Sport-, Unterhaltungs- und Kulturzentrum geworden, sondern auch zu einem Wirtschaftszentrum mit einem langfristigen Wachstums- und Entwicklungshorizont. Der Immobilienmarkt in Miami ist stark reguliert, nachhaltig und profitabel, was das Interesse ausländischer Käufer und Investoren weckt. Dies sind nur einige der Gründe, warum die renommiertesten Marken, Architekten und Bauherren der Welt ihre neuesten architektonischen Meisterwerke dort errichten. Marken wie: Ritz Carlton, Mandarin Oriental, Waldorf Astoria, Cipriani, Bentley, Mercedes-Benz, Pagani, Saint Regis, Dolce & Gabbana sind nur ein Teil des zukünftigen architektonischen Erscheinungsbilds von Miami.

2. Welches sind die angesehensten Wohnviertel in Miami?
Zu den Top-Standorten zählen Fisher Island , Miami Beach (South of Fifth) , Brickell , Brickell Key,   Edgewater , Coconut Grove , Coral Gables und Bay Point – jeweils mit unterschiedlichem Grad an Privatsphäre, Aussicht und Annehmlichkeiten.

3. Wie hat sich der Luxusimmobilienmarkt in Miami in den letzten Jahren entwickelt?
Der Markt verzeichnet ein stetiges Wachstum, angetrieben durch Binnenmigration, globale Investitionen und die Nachfrage nach Markenimmobilien und Immobilien am Meer. Die Preise bleiben auch bei wirtschaftlicher Instabilität stabil.

4. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, in Luxusimmobilien in Miami zu investieren?
Ja, Miami zieht weiterhin immer mehr langfristige Investoren an. Das begrenzte Angebot, die wachsende Bevölkerung und eine stabile, schnell wachsende Wirtschaft machen den Markt zu einer strategischen Investition.

5. Wie sind die aktuellen Preistrends für Immobilien am Wasser und Markenresidenzen?
Die Preise für Luxusimmobilien beginnen bei rund 10.000 US-Dollar pro Quadratmeter und steigen bei Neubauten aufgrund der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots tendenziell deutlich an. Immobilien der mittleren bis oberen Preisklasse beginnen bei rund 8.000 US-Dollar pro Quadratmeter . Miami ist jedoch kein Markt, der allein nach dem Quadratmeterpreis beurteilt werden sollte. Es ist äußerst selten, dass sich die Gelegenheit bietet, ein „Stück“ der Zukunft der wertvollsten und exklusivsten Marken der Weltelite zu erwerben. In Miami kaufen Sie keine Quadratmeter, sondern einen abwechslungsreichen Lebensstil, ein harmonisches Umfeld und die Mitgliedschaft im prestigeträchtigen Club der Weltelite.

FÜR INTERNATIONALE KÄUFER

6. Können Ausländer in Miami Immobilien kaufen?
Ja. Für den Erwerb einer Immobilie in Florida sind weder Staatsbürgerschaft noch Aufenthaltsstatus erforderlich.

7. Gibt es bei Immobilieninvestitionen Vorteile hinsichtlich Visum oder Einwanderung?
Obwohl Eigentum keine Garantie für ein Visum darstellt, können Investitionen den Visumsprozess unterstützen – beispielsweise bei den Visaprogrammen EB-5 , B1/B2 oder E-2 .

8. Fallen für ausländische Käufer zusätzliche Steuern an?
FIRPTA gilt nicht für Käufe, sondern für Verkäufe und sieht eine Quellensteuer von 15 % auf den Transaktionswert vor, die teilweise erstattungsfähig ist. Es wird empfohlen, einen US-Steuerexperten zu konsultieren.

9. Benötige ich ein US-Bankkonto oder eine LLC, um eine Immobilie zu erwerben?
Ein US-Bankkonto ist zwar nicht zwingend erforderlich, erleichtert aber Transaktionen. Eine LLC kann Steuervorteile und Vermögensschutz bieten.

10. Wie läuft der Kauf einer Immobilie in den USA Schritt für Schritt ab?

Der Prozess in den USA ist gesetzlich verankert, transparent, reguliert und risikofrei.

Schritt 1 : Unterzeichnung eines Vorvertrags (Kaufvertrag)

Nach der Unterzeichnung ist eine Anzahlung erforderlich – in der Regel 10 % des Kaufpreises. Diese Anzahlung wird auf ein Treuhandkonto überwiesen , das von einer Titelgesellschaft oder einem Anwalt verwaltet wird.

Schritt 2: Anzahlung leisten

Gesendet per:

• Banküberweisung aus dem Ausland;

• Oder über ein US-Konto, falls Sie eines haben.

Das Geld geht auf ein Treuhandkonto und nicht direkt an den Verkäufer.

*Die Konten der Titelgesellschaften werden überprüft und offizielle Überweisungsanweisungen werden empfangen – Geld wird niemals per E-Mail ohne telefonische Bestätigung gesendet.

Bei Greenfield-Transaktionen mit im Bau befindlichen Immobilien erfolgen Zwischenüberweisungen gemäß dem vom Investor/Entwickler festgelegten Zahlungsschema in ähnlicher Weise.

Schritt 3: Erhalten Sie eine endgültige Abrechnungserklärung (HUD/CD)

Normalerweise sendet Ihnen die Titelgesellschaft 2–3 Tage vor Abschluss der Transaktion eine Abrechnungserklärung (HUD/CD) – eine detaillierte Aufschlüsselung der Beträge.

Es gibt den zu zahlenden Restbetrag an (Preis ohne Anzahlung und mit zusätzlichen Gebühren).

Schritt 4. Endgültige Banküberweisung

Den Restbetrag überweisen Sie per zweiter Überweisung auf das Treuhandkonto.

Damit die Immobilie auf Ihren Namen übertragen werden kann, muss vor dem Stichtag alles übertragen werden.

Schritt 5. Den Deal abschließen

Sobald das gesamte Geld eingegangen ist:

• Die Titelgesellschaft überträgt das Eigentum und trägt Ihren Namen als neuen Eigentümer in die Bezirksregister ein.

• Der Verkäufer erhält die Gelder;

• Sie erhalten Ihren Titel/Ihre Eigentumsurkunde.

Nach dem Recht Floridas hat der Investor nicht das Recht, über seine Beiträge frei zu verfügen , außer unter bestimmten Bedingungen. Die Gelder werden auf einem Treuhandkonto verwahrt , das unter der Kontrolle von:

• Titelgesellschaft*;
  
  

• oder eine Anwaltskanzlei (Treuhänder).

...und werden nicht automatisch mit jeder Folge freigegeben.

11. Was ist eine Title Company und welche Funktionen erfüllt sie?

Eine Title Company ist eine amerikanische Rechtsform, die ausschließlich in den USA (und in eingeschränkter Form auch in Kanada) existiert. Sie fungiert als Notar, Anwalt und Treuhänder in einer Person. Sie ist für die Titelrecherche, die Verwaltung von Treuhandkonten, die Ausstellung von Titelversicherungen und die Koordination des Eigentumsübergangs verantwortlich.

Es kann sein: eine eigenständige private Firma oder Teil einer Anwaltskanzlei oder Abteilung einer Versicherungsgesellschaft (z. B. First American Title, Fidelity National Title)

In Bulgarien und den meisten europäischen Ländern gibt es kein Äquivalent, da diese Funktionen von einem Notar, einem Rechtsanwalt und der staatlichen Verwaltung wahrgenommen werden.

12. Wie kann ich mein Eigentum aus der Ferne verwalten?
Wir vermitteln Ihnen vertrauenswürdige Hausverwalter , die sich um Instandhaltung, Mieter, Einrichtung und Kurzzeitmieten kümmern. Einige Gebäude bieten ihren Eigentümern ein eigenes Hausverwaltungs- und Vermietungsprogramm an. Andere empfehlen und arbeiten mit von ihnen anerkannten Hausverwaltungen zusammen.

INVESTITIONEN & RENTABILITÄT

13. Wie hoch ist die typische Kapitalrendite in Brickell, Edgewater oder Miami Beach?
Die Bruttorendite kann je nach Immobilienart, Lage und Strategie zwischen 12 und 14 % liegen. Bei Neubauten steigen die Werte oft schon vor Fertigstellung deutlich an. Bei einigen Luxusimmobilien am Wasser können während der Bauphase Preissteigerungen von über 65 % verzeichnet werden.

14. Ist die Vermietung von Wohnungen in Luxusgebäuden durch die Eigentümer gestattet?
Ja. Allerdings gelten für jedes Gebäude andere Richtlinien und Flexibilitäten. Einige Gebäude erlauben Kurz- und Mittelfristmieten, auch über eigene Verwaltungs- und Vermietungsteams und -programme. Andere erlauben ihren Eigentümern die Vermietung ihrer Immobilien, allerdings mit gewissen Einschränkungen, hauptsächlich hinsichtlich der Mietdauer. Projekte wie Dolce & Gabbana Residences , Edge House , Okan Tower und Nexo Residences sind für Kurzzeitmieten geeignet.

15. Welche Risiken und Vorteile bietet eine Investition in einen Neubau?
Zu den Vorteilen zählen ein niedrigerer Anfangspreis, die Ratenzahlung und ein potenzieller Gewinn bis zur Fertigstellung. Zu den Risiken zählen Verzögerungen und Marktveränderungen.

16. Wie schneiden Markenresidenzen im Vergleich zu herkömmlichen Luxusimmobilien ab?
Markenresidenzen wie Ritz Carlton, Waldorf Astoria , Mandarin Oriental oder St. Regis haben aufgrund der Marke, des Service und der Exklusivität oft einen deutlich höheren Wiederverkaufswert.

17. Wie hoch sind die monatlichen Instandhaltungskosten für Luxuswohnungen?
Die Gebühren liegen zwischen 0,80 und 2,20 US-Dollar (selten über 1,6 US-Dollar) pro Quadratmeter und Monat und decken Leistungen wie Concierge, Sicherheitsdienst, Pool und Spa sowie einige Gemeinkosten ab, wie z. B. die „HOA“-Gebühr, die nur für den Innenbereich und nicht für die Außenbereiche erhoben wird. Hinzu kommen Steuern (ca. 1,5–2 % pro Jahr ), die auf den Marktwert der Immobilie erhoben werden, sowie Versicherungen.

18. Bieten Sie auch fertige Immobilien an oder nur solche im Vorverkaufs- und Anfangsstadium?

Ja. Obwohl wir uns darauf konzentrieren, für unsere Kunden den bestmöglichen Preis zu erzielen, was in der Regel mit frühzeitigem Bau und Vorverkauf verbunden ist, bieten wir auch vollständig fertiggestellte oder kurz vor dem Bau stehende Immobilien an. Wir haben den vollständigen Zugriff auf alle auf dem Markt verfügbaren Immobilien – von unfertigen oder neu errichteten Hochhäusern bis hin zu freistehenden, möblierten Häusern und Villen auf dem Zweitmarkt.

NEUBAU

19. Welche Vorteile bietet der Kauf einer „grünen“ Immobilie?
Ein frühzeitiger Kauf bietet bessere Preise, eine größere Auswahl an Ausstattungen und die Möglichkeit zur Ratenzahlung. Bei Großprojekten besteht in der Regel die Möglichkeit, eine Immobilie bereits in einem sehr frühen Stadium zu reservieren, bevor der Grundstein gelegt wird. Dies garantiert zukünftigen Eigentümern einen hervorragenden Startpreis.

20. Wie lange dauert es ungefähr, ein Luxuswohnhochhausprojekt in Miami zu bauen und fertigzustellen?

Die Umsetzung von Hochhausprojekten vom ersten Spatenstich bis zur Fertigstellung und Eigentumsübertragung dauert in den meisten Fällen selten länger als 3–4 Jahre. Unser Portfolio umfasst Gebäude nicht nur in der Anfangsphase, sondern auch in einer fortgeschrittenen Phase mit näher rückender Fertigstellung.

21. Wie sieht das Standard-Zahlungsschema für Neubauten aus?
Das Standard-Zahlungsschema sieht folgendermaßen aus*:

• 10 % bei Vertragsabschluss;

• 10% bei Bekanntgabe des ersten Spatenstichs

• 20–30 % beim Erreichen verschiedener Bauphasen;

• Der Rest nach Fertigstellung.
  * Zahlungsschema kann je nach Bauherr und aktuellem Projektstadium variieren

22. Welche Luxusprojekte werden in den nächsten 2–3 Jahren fertiggestellt?
Projekte wie Mandarin Oriental Residences , Ritz Carlton Residences, Cipriani Residences , Casa Bella , Waldorf Astoria und St. Regis Brickell gehören zu den mit größter Spannung erwarteten, aber dies ist nur ein kleiner Teil dessen, was noch kommen wird.

23. Kann ich meine Wohnung vor Fertigstellung weiterverkaufen?
Ja, durch Abtretung, aber nur bei bestimmten Projekten und mit Zustimmung des Bauträgers.

24. Wie überprüfe ich die Zuverlässigkeit eines Bauunternehmers?
Überprüfen Sie abgeschlossene Projekte, Fertigstellungszeiten und den Ruf des Unternehmens. Bekannte Namen in Miami sind PMG , Swire Properties, Verwandte Gruppe , Fortune International , SHVO , OKO Group .

GESETZGEBUNGS-, STEUER- UND FINANZFRAGEN

25. Welche Transaktionskosten fallen beim Kauf einer Luxusimmobilie an?
Käufer zahlen typischerweise zwischen 1,5 % und 1,8 % des Immobilienwerts – für Anwaltskosten, Gebühren, Eigentumsversicherung usw.

26. Muss ich einen Anwalt beauftragen?
Es ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber empfehlenswert – insbesondere bei internationalen Transaktionen oder Neubauten. Wir verfügen über ausgewiesene Experten im Bereich Immobilientransaktionen, die wir Ihnen empfehlen können.

27. Gibt es Steuererleichterungen für den Erstwohnsitz?
Ja. Florida bietet für den Hauptwohnsitz eine Homestead-Befreiung an , die die Steuerlast reduziert und die jährlichen Verpflichtungen begrenzt.

28. Welche Steuer fällt auf Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien in den Vereinigten Staaten und insbesondere im Bundesstaat Florida an?

In Florida gibt es keine staatliche Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von Immobilien. Es fällt jedoch eine Bundessteuer von bis zu 15 % an. Das flexible und gut entwickelte Steuersystem der USA ermöglicht jedoch eine Reduzierung der Steuerbemessungsgrundlage durch den Abzug verschiedener Ausgaben und die damit verbundene Reduzierung der Kapitalertragssteuer. Beispiele für solche Ausgaben sind: Modernisierungskosten, Kosten für Verkauf, Verwaltung, Betrieb und Instandhaltung der Immobilie sowie Gemeinkosten. All dies kann die Steuerbemessungsgrundlage erheblich reduzieren. Wir arbeiten mit erfahrenen Steuerexperten vor Ort zusammen, mit deren Hilfe wir die Höhe dieser Steuer für Sie minimieren können.

29. Kann ich Immobilien mit Kryptowährung oder alternativer Finanzierung kaufen?
Ja. Einige Projekte akzeptieren Kryptowährungen (Bitcoin, USDC), und es gibt auch Unternehmen, die Krypto-Sicherheitenfinanzierung anbieten. Eine rechtliche und titelbezogene Prüfung ist obligatorisch.

Zusammenarbeit mit einem Makler

30. Warum sollte ich mit einem Luxusimmobilienmakler zusammenarbeiten und nicht direkt mit einem Bauträger/Verkäufer?
Ein professioneller Makler bietet Ihnen Zugang zu Angeboten, Fachwissen, Verhandlungsgeschick und Diskretion – der Schlüssel zu hochwertigen Transaktionen. Bei Stonehard Premier verfügen wir über ein erfahrenes und lizenziertes Maklerteam vor Ort in Miami und bieten unseren Kunden einen umfassenden Service mit allem, was Sie für die Auswahl, den reibungslosen Ablauf und den Abschluss des Kaufprozesses und darüber hinaus benötigen. Wir können mit der zukünftigen Verwaltung der Immobilie zusammenarbeiten, falls Sie maximale Rentabilität aus der Vermietung erzielen möchten. Einige Gebäude bieten ein eigenes (internes) Programm zur Verwaltung und Vermietung der Immobilien ihrer Eigentümer an.

31. Zahlen Käufer in Miami eine Provision?
Nein. Die Provision wird vollständig vom Verkäufer getragen, sodass unsere Kunden unsere Vertretung und unseren Service ohne zusätzliche Kosten erhalten.

32. Wie gewährleisten Sie die Diskretion gegenüber hochkarätigen Kunden?
Wir arbeiten absolut vertraulich, organisieren private Besichtigungen und arbeiten mit zugelassenen und bewährten Immobilienanwälten zusammen. Ihre persönlichen Daten sind geschützt und verschlüsselt.

33. Können Sie bei der Einrichtung und Verwaltung der Immobilie helfen?
Ja. Wir arbeiten mit etablierten Designern, Möbellieferanten und Immobilienverwaltern zusammen, um einen umfassenden Service zu bieten. Gebäude im Luxussegment bieten jedoch fertig möblierte Immobilien und/oder eine Auswahl an Designermöbeln (Einrichtungspakete) der Spitzenklasse.

34. Wie läuft der Prozess der Auswahl und des Kaufs der für mich passenden Immobilie ab?

Wir beginnen mit einer persönlichen Beratung, wählen anschließend Angebote aus, organisieren Besichtigungen und begleiten Sie durch Verhandlungen, Dokumente und den Abschluss des Geschäfts. Der Vorteil ist unser Team in Miami – lizenzierte Fachleute mit Erfahrung in internationalen Investitionen und Luxusimmobilien, die Kunden vor Ort treffen und alles Notwendige organisieren: Immobilienauswahl, Besichtigungen, Verhandlungen mit Investoren. Der Kauf erfordert keine obligatorische Reise, da der Prozess klar, transparent und remote abläuft. Unser lizenziertes Team in Sofia verfügt zudem über umfangreiche Erfahrung auf dem amerikanischen Markt und wickelt gemeinsam mit Miami den Deal effektiv remote ab.