Investice, lokality a postupy: Odpovědi na nejdůležitější otázky o trhu s nemovitostmi v Miami v roce 2025

OBECNÉ OTÁZKY TRHU

1. Proč je Miami považováno za špičkovou destinaci pro luxusní nemovitosti?
Miami kombinuje celoroční slunce, nekonečné pláže, tropickou vegetaci, žádnou státní daň z příjmu, mezinárodní dostupnost a aktivní životní styl s prvotřídním nakupováním, gastronomií a kulturou. Miami je hlavní vstupní branou do Mexika a Karibiku a také výchozím bodem pro nejexotičtější plavby na světě. Nemovitosti s výhledem na oceán a značkové rezidence přitahují bohaté jednotlivce, kteří hledají luxusní životní styl i investiční hodnotu. V posledních letech se Miami etablovalo jako preferovaná destinace pro světovou elitu a stalo se nejen turistickým, sportovním, zábavním a kulturním centrem, ale také ekonomickým s dlouhým horizontem růstu a rozvoje. Trh s nemovitostmi v Miami je vysoce regulovaný, udržitelný a ziskový, což přitahuje obrovský zájem zahraničních kupujících a investorů. To jsou jen některé z důvodů, které motivují nejprestižnější světové značky, architekty a stavitele k tomu, aby zde začali stavět svá nejnovější architektonická mistrovská díla. Značky jako: RItz Carlton, Mandarin Oriental, Waldorf Astoria, Cipriani, Bentley, Mercedes-Benz, Pagani, Saint Regis, Dolce & Gabbana jsou jen součástí budoucího architektonického vzhledu Miami.

2. Které čtvrti Miami jsou nejprestižnější k bydlení?
Mezi nejoblíbenější lokality patří Fisher Island , Miami Beach (jižně od Fifth) , Brickell , Brickell Key,   Edgewater , Coconut Grove , Coral Gables a Bay Point – každé s různou mírou soukromí, výhledy a vybavením.

3. Jak si v posledních letech vedl trh s luxusními nemovitostmi v Miami?
Trh vykazuje stabilní růst, poháněný vnitřní migrací, globálními investicemi a poptávkou po značkových a přímořských nemovitostech. Ceny zůstávají odolné i uprostřed ekonomické nestability.

4. Je ten správný čas investovat do luxusních nemovitostí v Miami?
Ano, Miami i nadále přitahuje stále více dlouhodobých investorů. Omezená nabídka, rostoucí populace a stabilní, rychle rostoucí ekonomika činí z trhu strategickou investici.

5. Jaké jsou současné cenové trendy nemovitostí u vody a značkových rezidencí?
Ceny v ultra luxusních značkových projektech začínají na zhruba 10 000 dolarech za metr čtvereční , s tendencí k výraznému nárůstu u novostaveb kvůli vysoké poptávce a omezené nabídce. U středně luxusních nemovitostí začínají ceny na zhruba 8 000 dolarech za metr čtvereční . Miami ale není trh, který by měl být posuzován pouze podle ceny za metr čtvereční. Je extrémně vzácné, aby člověk dostal příležitost koupit si „kousek“ budoucnosti nejcennějších a nejexkluzivnějších značek pro světovou elitu. V Miami si nekupujete metry čtvereční, ale rozmanitý životní styl, harmonické prostředí a „členství“ v prestižním klubu světové elity.

PRO MEZINÁRODNÍ KUPUJÍCÍ

6. Mohou si cizinci koupit nemovitosti v Miami?
Ano. Pro nákup nemovitosti na Floridě neexistují žádná omezení týkající se občanství nebo pobytu.

7. Existují nějaké vízové nebo imigrační výhody investování do nemovitostí?
Ačkoli vlastnictví nezaručuje vízum, investice může s vízovým procesem pomoci – např. vízové programy EB-5 , B1/B2 nebo E-2 .

8. Platí zahraniční kupující další daně?
FIRPTA se nevztahuje na nákupy, ale na prodeje , a vyžaduje 15% srážkovou daň z hodnoty transakce, z níž je část vratná. Doporučuje se konzultace s daňovým expertem v USA.

9. Potřebuji mít k nákupu nemovitosti bankovní účet v USA nebo společnost s ručením omezeným?
Není to povinné, ale účet v americké bance usnadňuje transakce. Společnost s ručením omezeným může nabídnout daňové výhody a ochranu aktiv.

10. Jaký je postup krok za krokem pro koupi nemovitosti v USA?

Proces v USA je právně stanovený, transparentní, regulovaný a bezrizikový.

Krok 1 : Podepsání předběžné smlouvy (kupní smlouvy)

Po podpisu je vyžadována počáteční záloha – obvykle 10 % z kupní ceny. Tato záloha je zaslána na úschovní účet spravovaný titulní společností nebo právníkem.

Krok 2: Zaplaťte zálohu

Odesláno prostřednictvím:

• Bankovní převod ze zahraničí;

• Nebo prostřednictvím amerického účtu, pokud nějaký máte.

Peníze jdou na úschovný účet, nikoli přímo prodávajícímu.

*Účty titulních společností jsou ověřeny a jsou přijaty oficiální pokyny k bankovnímu převodu – peníze nejsou nikdy odesílány na základě e-mailu bez telefonického potvrzení.

U transakcí na zelené louce s nemovitostmi ve výstavbě se průběžné převody dle platebního schématu určeného investorem/developerem provádějí podobným způsobem.

Krok 3: Obdržení konečného vyúčtování (HUD/CD)

Obvykle 2–3 dny před dokončením transakce vám titulní společnost zašle výpis z vypořádání (HUD/CD) – podrobný rozpis částek.

Uvádí zbývající částku k úhradě (cena bez zálohy a s přidanými poplatky).

Krok 4. Konečný bankovní převod

Provedete druhý bankovní převod na úschovný účet zbývající částku.

Vše musí být převedeno před datem uzávěrky, aby byla nemovitost převedena na vaše jméno.

Krok 5. Uzavření obchodu

Jakmile budou všechny peníze přijaty:

• Společnost zabývající se převodem vlastnictví převede vlastnictví a zapíše vaše jméno jako nového vlastníka do okresních záznamů;

• Prodávající obdrží finanční prostředky;

• Obdržíte doklad o vlastnictví/vlastnictví (listinu).

Podle floridského práva nemá investor právo volně nakládat se svými příspěvky , s výjimkou určitých podmínek. Finanční prostředky jsou drženy na úschovném účtu pod kontrolou:

• titulní společnost*;
  
  

• nebo advokátní kancelář (agent pro úschovu).

...a nejsou automaticky vydávány s každou další částí.

11. Co je to titulní společnost a jaké funkce plní?

Společnost zabývající se tituly je v podstatě americká právní struktura, která existuje pouze v systému USA (a v omezené podobě v Kanadě), jež funguje jako notář, právník a správce nemovitostí v jednom. Je zodpovědná za vyhledávání titulů, správu úschovných účtů, vydávání pojištění titulu a koordinaci převodu vlastnictví.

Může to být: samostatná soukromá firma nebo součást advokátní kanceláře či divize pojišťovny (např. First American Title, Fidelity National Title)

V Bulharsku a ve většině evropských zemí neexistuje ekvivalent, protože tyto funkce vykonávají notář, advokát a státní správa.

12. Jak mohu spravovat svou nemovitost na dálku?
Nabízíme spojení s důvěryhodnými správci nemovitostí , kteří se starají o údržbu, nájemníky, vybavení a krátkodobé pronájmy. Některé budovy nabízejí svým majitelům vlastní program správy nemovitostí a pronájmu. Jiné doporučují a spolupracují se správcovskými společnostmi, které schválili.

INVESTICE A ZISKOVOST

13. Jaká je typická návratnost investic v Brickellu, Edgewateru nebo Miami Beach?
Hrubé výnosy mohou dosáhnout 12–14 % v závislosti na typu nemovitosti, lokalitě a strategii. U novostaveb se hodnoty často výrazně zvyšují před dokončením, přičemž některé ultraluxusní značkové budovy na nábřeží zaznamenaly během procesu výstavby nárůst cen o více než 65 %.

14. Je povoleno pronajímat byty jejich majiteli v luxusních budovách?
Ano. I když každá budova má v tomto ohledu jinou politiku a flexibilitu. Některé budovy umožňují krátkodobé a střednědobé pronájmy, a to i prostřednictvím vlastních manažerských a nájemních týmů a programů. Jiné umožňují svým majitelům pronajímat své nemovitosti, ale s určitými omezeními, která se týkají především doby pronájmu. Projekty jako Dolce & Gabbana Residences , Edge House , Okan Tower a Nexo Residences jsou ke krátkodobým pronájmům vstřícné.

15. Jaká jsou rizika a výhody investice do novostavby?
Výhody zahrnují nižší vyvolávací cenu, platbu po etapách a potenciální zisk až do dokončení. Mezi rizika patří zpoždění a změny na trhu.

16. Jak si značkové rezidence stojí v porovnání s běžnými luxusními nemovitostmi?
Značkové rezidence jako Ritz Carlton, Waldorf Astoria , Mandarin Oriental nebo St. Regis mají často výrazně vyšší prodejní hodnotu, a to díky značce, službám a exkluzivitě.

17. Jaké jsou měsíční náklady na údržbu luxusních bytů?
Poplatky se pohybují od 0,80 do 2,20 dolarů (zřídka přesahují 1,6 dolaru) za čtvereční stopu měsíčně a zahrnují služby, jako je concierge, ostraha, bazén a lázně, a také některé režijní náklady, jako je poplatek „HOA“, který se účtuje pouze za vnitřní prostory a nevztahuje se na vnější prostory. Dále se účtují daně (přibližně 1,5–2 % ročně ) vybírané z tržní hodnoty nemovitosti a pojištění.

18. Nabízíte i dokončené nemovitosti, nebo pouze ty, které jsou v předprodeji a počáteční fázi?

Ano. Přestože se zaměřujeme na dosažení co nejlepší ceny pro naše klienty, což je obvykle spojeno s ranou výstavbou a předprodejem, můžeme nabídnout i nemovitosti s kompletně dokončenou nebo téměř dokončenou výstavbou. Máme licencovaný plný přístup ke všem nemovitostem dostupným k prodeji na trhu – od nedokončených nebo nově postavených výškových budov až po samostatně stojící, zařízené domy a vily na sekundárním trhu.

NOVOSTAVBA

19. Jaké jsou výhody koupě nemovitosti „na zeleno“?
Včasný nákup nabízí lepší ceny, výběr povrchových úprav a možnost splátek. Mega projekty obvykle poskytují možnost rezervovat si nemovitost ve velmi rané fázi, ještě před položením základů, což zaručuje budoucím majitelům vynikající počáteční cenu.

20. Jak dlouho přibližně trvá výstavba a dokončení luxusního rezidenčního projektu v Miami?

Realizace výškových projektů od prvního kopce až po jejich dokončení a převod vlastnictví ve většině případů zřídka přesahuje 3–4 roky. V našem portfoliu se nacházejí budovy nejen v počáteční fázi výstavby, ale i ty v pokročilé fázi s blížícím se termínem dokončení.

21. Jaký je standardní platební systém pro novostavby?
Standardní platební schéma vypadá takto*:

• 10 % při podpisu smlouvy;

• 10 % při oznámení prvního kopce

• 20–30 % po dosažení různých fází výstavby;

• Zbytek po dokončení.
  * platební schéma se může lišit v závislosti na staviteli a aktuální fázi projektu

22. Které luxusní projekty budou dokončeny v příštích 2–3 letech?
Projekty jako Mandarin Oriental Residences , Ritz Carlton Residences, Cipriani Residences , Casa Bella , Waldorf Astoria a St. Regis Brickell patří mezi nejočekávanější, ale to je jen malá část toho, co přijde.

23. Mohu svůj byt prodat před dokončením?
Ano, na základě zadání, ale pouze u některých projektů a se souhlasem stavitele.

24. Jak si ověřím spolehlivost stavitele?
Zkontrolujte minulé projekty, doby dokončení a reputaci společnosti. Mezi známá jména v Miami patří PMG , Swire Properties, Související skupina , Fortune International , SHVO , OKO Group .

LEGISLATIVNÍ, DAŇOVÉ A FINANČNÍ OTÁZKY

25. Jaké jsou transakční náklady při koupi luxusní nemovitosti?
Kupující obvykle platí mezi 1,5 % a 1,8 % hodnoty nemovitosti – za právní poplatky, poplatky, pojištění vlastnictví atd.

26. Musím si najmout právníka?
Není to ze zákona povinné, ale doporučené – zejména u mezinárodních transakcí nebo novostaveb. Máme osvědčené odborníky v oblasti realitních transakcí, které vám můžeme doporučit.

27. Existují daňové úlevy na primární bydliště?
Ano. Florida nabízí osvobození od daně z nemovitosti typu Homestead Exemption pro primární bydliště, které snižuje daňovou zátěž a omezuje roční povinnosti.

28. Jaká daň se platí z kapitálových výnosů z prodeje nemovitostí ve Spojených státech a zejména ve státě Florida?

Florida nemá státní daň z kapitálových výnosů z prodeje nemovitostí, ale je povinna platit federální daň až do výše 15 %. Flexibilní a dobře propracovaný daňový systém ve Spojených státech však umožňuje snížit zdanitelný základ daně odečtením řady výdajů a snížením výše daně z kapitálových výnosů. Příklady takových výdajů jsou: náklady na vylepšení, náklady spojené s prodejem, správou, provozem, údržbou nemovitosti, jakož i režijní náklady. Všechny tyto náklady mohou výrazně snížit zdanitelný základ daně. Spolupracujeme s odbornými místními daňovými experty, s jejichž pomocí můžeme pro vás minimalizovat výši této daně.

29. Mohu si koupit nemovitost s využitím kryptoměny nebo alternativního financování?
Ano. Některé projekty akceptují kryptoměny (Bitcoin, USDC) a existují také společnosti, které nabízejí financování kryptoměnami. Právní a titulní kontrola je povinná.

SPOLUPRÁCE S BROKEREM

30. Proč bych měl spolupracovat s realitním makléřem luxusních nemovitostí, a ne přímo se stavebníkem/prodejcem?
Profesionální makléř vám poskytne přístup k nabídkám, odborné znalosti, vyjednávání a diskrétnost – klíč k transakcím na vysoké úrovni. Ve společnosti Stonehard Premier máme v Miami tým odborníků a licencovaných makléřů a nabízíme našim klientům kompletní 360stupňový servis se vším potřebným k výběru a hladkému průběhu a dokončení procesu koupě a i po něm. Můžeme spolupracovat s budoucí správou nemovitosti, pokud chcete dosáhnout maximální ziskovosti z jejího pronájmu. Některé budovy nabízejí vlastní (interní) program pro správu nemovitostí jejich majitelů a jejich pronájem.

31. Platí kupující v Miami provizi?
Ne. Provizi plně hradí prodávající, takže naši klienti mají nárok na naše zastoupení a služby bez dalších nákladů.

32. Jak zajišťujete diskrétnost pro významné klienty?
Pracujeme zcela diskrétně, organizujeme soukromé prohlídky a spolupracujeme s licencovanými a osvědčenými právníky specializujícími se na nemovitosti. Vaše osobní údaje jsou chráněny a šifrovány.

33. Můžete mi pomoci se zařizováním a správou nemovitosti?
Ano. Spolupracujeme se zavedenými designéry, dodavateli nábytku a správci nemovitostí, abychom vám poskytli kompletní služby, ačkoli budovy v luxusním segmentu nabízejí dokončené a zařízené nemovitosti a/nebo výběr designového nábytku (zařizovací balíčky) nejvyšší třídy.

34. Jak probíhá proces výběru a koupě té správné nemovitosti pro mě?

Začínáme osobní konzultací, poté vybereme nabídky, zorganizujeme prohlídky a provedeme vás jednáním, dokumenty a dokončením obchodu. Výhodou je náš tým v Miami – licencovaní profesionálové se zkušenostmi v oblasti mezinárodních investic a luxusních nemovitostí, kteří se s klienty setkávají na místě a zařídí vše potřebné: výběr nemovitosti, fyzické prohlídky, jednání s investory. Nákup nevyžaduje povinné cestování, protože proces je jasný, transparentní a probíhá na dálku. Náš licencovaný tým v Sofii má také značné zkušenosti na americkém trhu a ve spolupráci s Miami efektivně realizujeme obchod na dálku.