Инвестиции, локации и процедури: Отговори на най-важните въпроси за имотния пазар в Маями през 2025 г.

ОБЩИ ВЪПРОСИ ЗА ПАЗАРА

1. Защо Маями се счита за топ дестинация за луксозни имоти?
Маями съчетава целогодишно слънце, безкрайни плажове, тропическа растителност, липса на щатски данък върху дохода, международна достъпност и активен начин на живот с пазаруване, гастрономия и култура от световна класа. Маями е главен портал към Мексико и Карибите както и отправна точка за най-екзотичните круизни пътувания в света. Имотите с изглед към океана и брандираните резиденции привличат хора с висока нетна стойност, които търсят както луксозен начин на живот, така и инвестиционна стойност. През последните години Маями се утвърди като предпочитано място за световния елит и се превърна освен в туристически, спортен, развлекателен и културен център, и в икономически такъв, с далечен хоризонт за растеж и развитие пред себе си. Пазарът на недвижими имоти в Маями е високо регулиран , устойчив и доходоносен, което привлича огромен интерес от страна на чуждестранни купувачи и инвеститори. Това са само част от причините, които мотивират най-престижните световни брандове, архитекти и строители да стартират изграждането на най-новите си архитектурни шедьоври именно там. Брандове като : RItz Carlton, Mandarin Oriental, Waldorf Astoria, Cipriani, Bentley, Mercedes -Benz, Pagani, Saint Regis, Dolce & Gabbana са само част от бъдещия архитектурен облик на Маями. 

2. Кои са най-престижните квартали в Маями за живеене?
Топ локациите включват Fisher Island, Miami Beach (South of Fifth), Brickell, Brickell Key,  Edgewater, Coconut Grove, Coral Gables и Bay Point – всяка с различна степен на уединение, гледки и удобства.

3. Как се представя пазарът на луксозни имоти в Маями през последните години?
Пазарът показва стабилен растеж, задвижван от вътрешна миграция, глобални инвестиции и търсене на брандирани имоти и такива с излаз към океана. Цените остават устойчиви дори при икономическа нестабилност.

4. Подходящ ли е моментът за инвестиция в луксозен имот в Маями?
Да, Маями продължава да привлича все повече дългосрочни инвеститори. Ограниченото предлагане, растящото население и стабилната, бързо развиваща се икономика превръщат пазара стратегическа инвестиция.

5. Какви са текущите ценови тенденции при имотите до вода и брандираните резиденции?
Цените в ултра висок клас брандирани проекти стартират от около $10 000 на кв.м, с тенденция за значително нарастване при новото строителство поради високото търсене и ограниченото предлагане. В среден-висок клас имоти цените стартират в порядъка на $ 8000 на кв.м. Но Маями не е пазар, който трябва да бъде преценяван единствено по цена на квадратен метър. Изключително рядко човек получава възможност да закупи “парче” от бъдещето на най-ценените и ексклузивни брандове за световния елит. В Маями не купувате квадратни метри а разнообразен лайфстайл, хармонична среда и  “членство” в престижния клуб на световния елит. 

ЗА МЕЖДУНАРОДНИ КУПУВАЧИ

6. Могат ли чужденци да купуват имоти в Маями?
Да. Няма ограничения относно гражданството или резидентския статус за закупуване на имот във Флорида.

7. Има ли визови или имиграционни предимства при инвестиции в имоти?
Въпреки че собствеността не гарантира виза, инвестирането може да подпомогне визови процеси – напр. програмата EB-5, B1/B2, или E-2 визи.

8. Има ли допълнителни данъци за чуждестранни купувачи?
Не при покупката, но при продажба се прилага законът FIRPTA, който изисква 15% удръжка от стойността на сделката , част от които подлежат на възстановяване. Препоръчителна е консултация с американски данъчен експерт.

9. Нужно ли е да имам американска банкова сметка или LLC, за да закупя имот?
Не е задължително, но американска банкова сметка улеснява транзакциите. LLC (ООД) може да предложи данъчни облекчения и защита на активи.

10. Какъв е процеса, стъпка по стъпка, за закупуване на имот в САЩ?

Процесът в САЩ е законово установен, прозрачен, регулиран и лишен от риск.

Стъпка 1:  Подписване на предварителен договор (Purchase Agreement)

След подписване се изисква първоначален депозит – обикновено в размер на 10% от покупната цена. Този депозит се изпраща към ескроу сметка (escrow account), управлявана от титулна компания или адвокат.

Стъпка 2:  Заплащане на депозита

Изпраща се чрез:

• Банков (wire) трансфер от чужбина;

• Или чрез сметка в САЩ, ако имате такава.

Парите отиват по ескроу сметка, не директно при продавача.

*Сметките на титулните компании се проверяват и се получават официални инструкции за превод (wire instructions) – никога не се изпращат пари на базата на имейл без потвърждение по телефон.

При сделки на зелено с имоти в процес на строителство, междинни преводи според схемата на плащане, определена от инвеститора/девелопъра, се извършват по аналогичен начин . 

Стъпка 3: Получаване на Окончателна справка за разплащане “settlement statement” (HUD/CD)

Обикновено 2–3 дни преди финализиране на сделката, титулната компания Ви изпраща settlement statement (HUD/CD) – подробна разбивка на сумите.

В нея се посочва каква е оставащата сума за плащане (цена без депозита и с добавени такси).

Стъпка 4. Окончателен банков трансфер

Извършвате втори wire трансфер към ескроу сметката за оставащата сума.

Всичко трябва да е преведено преди датата на финализиране на сделката /closing/, за да бъде прехвърлен имотът на Ваше име.

Стъпка 5. Завършване на сделката (Closing)

След като всички пари са получени:

• Титулната компания прехвърля собствеността и вписва името ви като нов собственик в имотния регистър (county records);

• Продавачът получава средствата;

• Вие получавате титула/документа си за собственост. (deed).

По законите на щата Флорида, инвеститорът няма право свободно да използва вашите вноски, освен при определени условия. Средствата се държат в ескроу сметка (escrow account), под контрола на:

• титулна компания (title company)*;
  
  

• или адвокатска кантора (escrow agent).

...и не се освобождават автоматично при всяка вноска.

11. Какво е титулна компания (Title Company) и какви функции изпълнява ? 

Титулната компания (title company) по своята същност е американска правна структура, която съществува само в системата на САЩ (и в ограничена форма в Канада), която изпълнява ролята на нотариус, адвокат и доверено лице в едно. Отговаря за проверки на собствеността (title search), управление на ескроу сметки, издаване на застраховка на титула, координация на прехвърлянето на собственост

Тя може да бъде: самостоятелна частна фирма, или част от адвокатска кантора или отдел към застрахователна компания (напр. First American Title, Fidelity National Title)

 В България и повечето европейски страни няма еквивалент, защото тези функции се изпълняват от нотариус, адвокат и държавната администрация.

12. Как мога да управлявам имота си от разстояние?
Предлагаме връзка с доверени мениджъри на имоти, които се грижат за поддръжка, наематели, обзавеждане и краткосрочно отдаване. Някои от сградите предлагат собствена програма за менажиране на имотите и отдаването им под наем за своите собственици. Други - препоръчват и работят с одобрени от тях мениджмънт компании. 

ИНВЕСТИЦИИ & ДОХОДНОСТ

13. Каква е типичната възвръщаемост от инвестиции в Brickell, Edgewater или Miami Beach?
Брутната доходност може да достигне до 12- 14%, в зависимост от типа имот, местоположението и стратегията. При ново строителство стойността често значително се покачва още преди завършване, като някои ултра луксозни брандирани сгради на първа линия регистрират оскъпяване над 65% в процеса на строителство.

14. Разрешено ли е отдаването на апартаменти под наем от собствениците им в луксозните сгради?
Да. Въпреки че всяка сграда има различна политика и гъвкавост по отношение на това. Някои сгради позволяват краткосрочно и средносрочно отдаване, като дори го извършват чрез техни собствени екипи и програми за менажиране и отдаване.  Други - позволяват собствениците им да отдават имотите си под наем, но с известни ограничения, предимно свързани със срока за отдаване. Проекти като Dolce & Gabbana Residences,  Edge House, Okan Tower и Nexo Residences са приятелски настроени към краткосрочно отдаване под наем. 

15. Какви са рисковете и ползите от инвестиции в ново строителство?
Предимствата включват по-ниска стартова цена, плащане на етапи и потенциална печалба до завършване. Рисковете включват закъснения и промени на пазара.

16. Как се представят брандираните резиденции спрямо обикновените луксозни имоти?
Брандираните резиденции като Ritz Carlton, Waldorf Astoria, Mandarin Oriental, St. Regis често имат значително по-висока стойност при препродажба, благодарение на марката, обслужването и ексклузивността.

17. Какви са месечните разходи за поддръжка при луксозни апартаменти?
Таксите варират между $0.80 и $2.20 (сравнително рядко надхвърлящи $1.6)  на кв. фут месечно и покриват услуги като портиер, охрана, басейн и СПА, както и някои режийни разходи, като “HOA “ таксата се начислява само на интериорната площ и изключва външните пространства. Има и данъци (около 1.5%–2% годишно) , начисляващи се върху пазарната оценка на имота, и застраховки.

18. Предлагате ли и завършени имоти или единствено такива в предварителни продажби и начален етап? 

Да. Въпреки че акцентираме над възможно най-добрата цена  за своите клиенти, което обикновено е свързано с ранен етап на строителство и предварителни продажби, бихме могли да предложим и напълно завършени имоти или такива във финална фаза на строителство. Разполагаме с лицензиран пълен достъп до всички имоти , налични за продажба на пазара - от незапочнати или новостроящи се високоетажни сгради до самостоятелни, обзаведени къщи и имения на вторичния пазар. 

НОВО СТРОИТЕЛСТВО

19. Какви са предимствата на закупуване на имот на „зелено“?
Закупуването на ранен етап осигурява по-добри цени, избор на довършителни работи и възможност за поетапно плащане. Обикновено мега проектите предоставят възможност за резервация на имот на много ранен етап, преди полагане на основите, което гарантира отлична стартова цена за бъдещите собственици. 

20. Колко време приблизително отнема строителството и завършването на един високоетажен луксозен жилищен проект в Маями? 

В повечето случаи изпълнението на високоетажни проекти от първа копка до самото им завършване и прехвърляне на собствеността рядко надвишава 3-4 години. Нашето портфолио включва сгради не само в начален етап на строителство, но и такива в напреднала фаза, с по-близък срок на завършване. 

21. Каква е стандартната схема на плащане при ново строителство?
Стандартната схема на плащане изглежда по следния начин*:

• 10% при подписване на договор;

• 10 % при обявяване на първа копка 

• 20-30% при достигане на различни строителни етапи;

• Остатъкът при завършване.
  * схемата на плащане може да варира в зависимост от строителя и текущия етап на проекта

22. Кои луксозни проекти ще бъдат завършени в следващите 2–3 години?
Проекти като Mandarin Oriental Residences, Ritz Carlton Residences, Cipriani Residences, Casa Bella, Waldorf Astoria, St. Regis Brickell са сред най-очакваните, но това е само една малка част от това, което предстои.

23. Мога ли да препродам апартамента си преди завършване?
Да, чрез прехвърляне на договор (assignment), но само в някои проекти и с одобрение от строителя.

24. Как да проверя надеждността на даден строител?
Проверете предишни проекти, срокове за завършване и реномето на компанията. Известни имена в Маями включват PMG, Swire Properties, Related Group, Fortune International, SHVO, OKO Group.

 ЗАКОНОДАТЕЛНИ, ДАНЪЧНИ И ФИНАНСОВИ ВЪПРОСИ

25. Какви са разходите по сделката при покупка на луксозен имот?
Купувачите обикновено плащат между 1.5% и 1.8 % от стойността на имота – за юридически услуги, такси, застраховка на титула (Title Insurance) и др.

26. Нужно ли е да наема адвокат?
Не е задължително по закон, но препоръчително – особено за международни сделки или ново строителство. Ние разполагаме с доказани експерти в областта на имотните сделки, които можем да Ви препоръчаме. 

27. Има ли данъчни облекчения за основно жилище?
Да. Флорида предлага Homestead Exemption за основно жилище, което намалява данъчната тежест и ограничава годишните задължения.

28. Какъв данък е дължим върху капиталовата печалба от продажбата на имот в Съединените Щати и в частност - щата Флорида? 

Флорида няма щатски данък върху капиталовата печалба от продажбата на недвижим имот, но федерален такъв в размер до 15% се изисква да бъде внесен. И все пак, гъвкавата и добре развита данъчна система в Съединените Щати позволява намаляване на облагаемата данъчна основа чрез изваждане на редица разходи и намаляване на размера на данъка върху капиталовата печалба. Пример за такива разходи са: разходи за подобрения,  разходи свързани с продажбата,  управлението, експлоатацията, поддръжката на имота, както и режийни такива. Всичко това  може значително да намали облагаемата данъчна основа. Ние работим с експертни местни данъчни експерти, с помощта на които можем да минимизираме размера на този данък за вас.  

29. Мога ли да закупя имот с криптовалута или алтернативно финансиране?
Да. Някои проекти приемат крипто (Bitcoin, USDC), а има и фирми, предлагащи крипто-залогово финансиране. Задължително е правно и титулно преглеждане.

РАБОТА С БРОКЕР

30. Защо да работя с брокер на луксозни имоти, вместо директно със строител/продавач?
Професионалният брокер Ви осигурява достъп до оферти, експертиза, преговори и дискретност – ключови при сделки на високо ниво. Ние от Стоунхард Премиер, разполагаме с експертен и лицензиран брокерски екип на място, в Маями и предлагаме пълна 360-градусова услуга на своите клиенти, с всичко необходимо за избора и гладкото протичане и  финализиране на процеса по покупка и дори отвъд. Можем да сътрудничим с бъдещото управление на имота в случай, че желаете да постигнете максимална доходност от отдаването му под наем. Някои сгради предлагат собствена (инхаус) програма за менажиране на имотите на своите собственици и отдаването им под наем. 

31. Купувачите плащат ли комисиона в Маями?
Не. Комисионната се покрива изцяло от продавача, така че клиентите ни получават нашето представителство и услуга без допълнителни разходи.

32. Как гарантирате дискретност за клиенти от висок профил?
Работим изцяло конфиденциално, организираме частни огледи и сътрудничим с лицензирани и доказани в областта на недвижимите имоти юристи. Личната ви информация е защитена и криптирана.

33. Можете ли да помогнете с обзавеждане и управление на имота?
Да. Работим с утвърдени дизайнери, доставчици на мебели и мениджъри на имоти за цялостно обслужване, въпреки, че сградите в луксозния сегмент  предлагат завършени и обзаведени имоти и/или избор на дизайнерско обзавеждане (пакети за обзавеждане)  от най-висок клас. 

34. Как протича процесът по избора и закупуването на правилния имот за мен?

Започваме с лична консултация, след което подбираме оферти, организираме огледи и ви водим през преговори, документи и финализиране на сделката. Предимство е нашият екип в Маями – лицензирани професионалисти с опит в международни инвестиции и луксозни имоти, които посрещат клиентите на място и организират всичко необходимо: подбор на имот, физически огледи, преговори с инвеститори. Покупката не изисква задължително пътуване, тъй като процесът е ясен, прозрачен и дистанционен. Нашият лицензирани екип в София също има значителен опит на американския пазар и в тандем с Маями осъществяваме ефективно сделката от разстояние.