Y a-t-il une baisse du marché immobilier au cours des trois derniers mois ?

Le premier trimestre de l'année 2026 est terminé et de plus en plus de personnes posent la question « Les transactions ont-elles diminué ? » et « Y a-t-il une baisse des prix cette nouvelle année ? », ce qui est attendu après l'entrée de la Bulgarie dans la zone euro le 1er janvier 2026. Dans cet article, nous répondrons à ces questions en fournissant des statistiques sur ce qui s'est passé sur le marché au cours des trois derniers mois, en comparant avec les résultats du premier trimestre de l'année 2025 écoulée. 

Cette analyse est basée sur des données officielles, des statistiques et des observations réelles du marché. En tant que groupe national leader dans le secteur, LUXIMMO GROUP dispose d'un volume important d'informations provenant de l'activité de plus de 200 courtiers travaillant dans 17 bureaux dans les grandes villes et stations balnéaires du pays, ainsi que d'environ 2000 transactions annuelles.

Au cours de la dernière semaine, un aperçu détaillé a été préparé, couvrant les transactions actuelles, les niveaux de prix, l'intérêt des acheteurs et le nombre de nouvelles réservations de biens résidentiels. Des données ont été utilisées à la fois de l'Office des inscriptions et des principaux portails immobiliers, ainsi que de sources internes basées sur la participation active de la société sur le marché. 

À ce jour, on peut résumer que durant le premier trimestre 2026, une diminution du nombre de transactions ainsi que des nouvelles réservations a été observée. Cependant, l'intérêt des acheteurs reste stable, ce qui est clairement visible par le nombre constant de demandes clients.

Le premier trimestre 2025 a été caractérisé comme l'une des périodes les plus fortes des dernières années, ce qui facilite l'explication des résultats actuels.

Les données actuelles pour le premier trimestre 2026 montrent ce qui suit :

• Sofia : baisse des transactions de 12,3 %, la capitale représentant environ 19,7 % du marché en Bulgarie ;

• Plovdiv : baisse minimale de 2,1 %, ce qui signifie pratiquement un maintien des niveaux d'activité ;

• Varna : baisse significative de 21,5 % ;

• Bourgas, y compris Sozopol : baisse de 18 % ;

• Veliko Tarnovo : diminution de 13,4 % ;

• Vidin : baisse de 17,4 % ;

• La région de Nessebar, Sunny Beach et les stations environnantes : baisse importante de 29,3 % ;

• La région de Tsarevo : baisse de 10,1 % ;

• Bansko, Razlog et les environs : hausse de 2,3 %.

Que montrent les statistiques dans les différents segments du marché

En ce qui concerne les prix, les analyses montrent qu'à ce jour, il n'y a pas de baisse sensible des prix affichés des biens résidentiels. Cependant, on observe une augmentation du nombre de ce qu'on appelle les « offres chaudes », notamment dans la construction neuve et surtout parmi les petits investisseurs. Ceux-ci proposent des remises allant de 3 % à 5 %, ainsi que des schémas de paiement plus flexibles avec un report du poids plus important vers la phase finale.

Sur le marché secondaire, on constate une plus grande tendance des vendeurs à négocier le prix, ce qui conduit à la conclusion de transactions avec un écart plus marqué par rapport aux valeurs initiales proposées par rapport à l'année précédente.

Un des indicateurs clés pour le développement futur du marché est le nombre de transactions commencées avec dépôt payé, les dites « nouvelles réservations ». Les données de l'activité de LUXIMMO GROUP, qui couvre différents segments – du luxe au budget, aussi bien sur le marché secondaire que dans la construction neuve via la marque spécialisée Stonehard, ainsi que dans le travail avec des clients étrangers via property.bg – montrent une baisse de 9 % des nouvelles réservations pour la période considérée.

Conclusions

Malgré les défis à l'échelle mondiale, la Bulgarie continue d'être caractérisée comme un marché immobilier relativement stable. Un facteur important reste les conditions des prêts hypothécaires que les banques peuvent offrir, les taux d'intérêt se situant actuellement dans une fourchette d'environ 2,5 % à 3 %. Dans ces conditions, l'intérêt pour l'achat de biens résidentiels et de vacances reste élevé, soutenu par des acheteurs actifs et financièrement stables.

En conclusion, les données disponibles montrent qu'à ce jour, on ne peut pas parler d'un effondrement du marché immobilier. On observe plutôt un processus de normalisation après une longue période de croissance intensive. Le nombre de transactions revient à des niveaux plus durables, et les prix des biens de qualité restent stables. L'évolution des autres segments reste à suivre.

Au début du mois de mai, une analyse détaillée sera présentée avec des données supplémentaires et des conclusions d'experts, notamment concernant les achats avec financement hypothécaire et les tendances dans ce segment.