Investissements, emplacements et procédures : réponses aux questions les plus importantes sur le marché immobilier de Miami en 2025

QUESTIONS GÉNÉRALES SUR LE MARCHÉ

1. Pourquoi Miami est-elle considérée comme une destination de choix pour l’immobilier de luxe ?
Miami allie soleil toute l'année, plages infinies, végétation tropicale, exonération d'impôt sur le revenu, accessibilité internationale et mode de vie actif avec un shopping, une gastronomie et une culture de premier ordre. Porte d'entrée majeure vers le Mexique et les Caraïbes, Miami est aussi le point de départ des croisières les plus exotiques au monde. Les propriétés avec vue sur l'océan et les résidences de marque attirent les personnes fortunées en quête d'un style de vie luxueux et d'un investissement rentable. Ces dernières années, Miami s'est imposée comme une destination privilégiée de l'élite mondiale et est devenue non seulement un pôle touristique, sportif, de divertissement et culturel, mais aussi un pôle économique prometteur pour la croissance et le développement. Le marché immobilier de Miami est hautement réglementé, durable et rentable, ce qui suscite un vif intérêt auprès des acheteurs et investisseurs étrangers. Ce ne sont là que quelques-unes des raisons qui incitent les marques, architectes et constructeurs les plus prestigieux du monde à y construire leurs derniers chefs-d'œuvre architecturaux. Des marques telles que : RItz Carlton, Mandarin Oriental, Waldorf Astoria, Cipriani, Bentley, Mercedes-Benz, Pagani, Saint Regis, Dolce & Gabbana ne sont qu'une partie du futur look architectural de Miami.

2. Quels sont les quartiers les plus prestigieux de Miami où vivre ?
Les meilleurs emplacements incluent Fisher Island , Miami Beach (au sud de la Cinquième) , Brickell , Brickell Key,   Edgewater , Coconut Grove , Coral Gables et Bay Point – chacun avec différents degrés d'intimité, de vues et d'équipements.

3. Comment le marché immobilier de luxe à Miami s’est-il comporté ces dernières années ?
Le marché affiche une croissance régulière, portée par les migrations internes, les investissements mondiaux et la demande de propriétés de marque et en bord de mer. Les prix restent résilients malgré l'instabilité économique.

4. Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier de luxe à Miami ?
Oui, Miami continue d'attirer de plus en plus d'investisseurs à long terme. Une offre limitée, une population croissante et une économie stable et en pleine croissance font de ce marché un investissement stratégique.

5. Quelles sont les tendances actuelles des prix des propriétés en bord de mer et des résidences de marque ?
Les prix des projets de marques ultra-haut de gamme débutent autour de 10 000 $ le m² , avec une tendance à la hausse significative dans les nouvelles constructions en raison d'une forte demande et d'une offre limitée. Dans les biens de milieu de gamme, les prix débutent autour de 8 000 $ le m² . Mais Miami n'est pas un marché qui se juge uniquement au prix au mètre carré. Il est extrêmement rare d'avoir l'opportunité d'acquérir une part de l'avenir des marques les plus prisées et exclusives de l'élite mondiale. À Miami, vous n'achetez pas des mètres carrés, mais un style de vie diversifié, un environnement harmonieux et l'appartenance au prestigieux club de l'élite mondiale.

POUR LES ACHETEURS INTERNATIONAUX

6. Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété à Miami ?
Oui. Il n'y a aucune restriction de citoyenneté ou de statut de résident pour acheter une propriété en Floride.

7. Y a-t-il des avantages en matière de visa ou d’immigration à investir dans l’immobilier ?
Bien que la propriété ne garantisse pas l’obtention d’un visa, l’investissement peut faciliter les procédures d’obtention de visa, par exemple les programmes de visa EB-5 , B1/B2 ou E-2 .

8. Existe-t-il des taxes supplémentaires pour les acheteurs étrangers ?
La loi FIRPTA ne s'applique pas aux achats, mais aux ventes , et exige une retenue à la source de 15 % sur la valeur de la transaction, dont une partie est remboursable. Il est recommandé de consulter un expert fiscal américain.

9. Dois-je avoir un compte bancaire américain ou une LLC pour acheter une propriété ?
Ce n'est pas obligatoire, mais un compte bancaire américain facilite les transactions. Une LLC peut offrir des avantages fiscaux et une protection des actifs.

10. Quelle est la procédure étape par étape pour acheter une propriété aux États-Unis ?

Aux États-Unis, le processus est légalement établi, transparent, réglementé et sans risque.

Étape 1 : Signature d'un contrat préliminaire (contrat d'achat)

Après la signature, un acompte initial est exigé, généralement 10 % du prix d'achat. Cet acompte est versé sur un compte séquestre géré par une société de titres ou un avocat.

Étape 2 : Payer l'acompte

Envoyé via :

• Virement bancaire (virement bancaire) depuis l'étranger ;

• Ou via un compte américain si vous en avez un.

L'argent est versé sur un compte séquestre, et non directement au vendeur.

*Les comptes des sociétés de titres sont vérifiés et les instructions officielles de virement sont reçues – l'argent n'est jamais envoyé par e-mail sans confirmation par téléphone.

Dans les transactions greenfield avec des propriétés en construction, les transferts intermédiaires selon le schéma de paiement déterminé par l'investisseur/promoteur sont effectués de manière similaire.

Étape 3 : Recevoir un relevé de règlement final (HUD/CD)

Généralement 2 à 3 jours avant la finalisation de la transaction, la société de titres vous envoie un relevé de règlement (HUD/CD) - une ventilation détaillée des montants.

Il indique le montant restant à payer (prix sans l'acompte et avec les frais supplémentaires).

Étape 4. Virement bancaire final

Vous effectuez un deuxième virement bancaire sur le compte séquestre pour le montant restant.

Tout doit être transféré avant la date de clôture pour que la propriété soit transférée à votre nom.

Étape 5. Clôture de l'affaire

Une fois tout l’argent reçu :

• La société de titres transfère la propriété et inscrit votre nom en tant que nouveau propriétaire dans les registres du comté ;

• Le vendeur reçoit les fonds ;

• Vous recevez votre titre de propriété (acte).

En vertu de la loi de Floride, l'investisseur n'a pas le droit d'utiliser librement ses contributions , sauf sous certaines conditions. Les fonds sont conservés sur un compte séquestre , sous le contrôle de :

• société de titres*;
  
  

• ou un cabinet d'avocats (agent séquestre).

...et ne sont pas automatiquement publiés à chaque versement.

11. Qu'est-ce qu'une société de titres et quelles fonctions remplit-elle ?

Une société de titres est une structure juridique américaine, existant uniquement aux États-Unis (et sous une forme limitée au Canada), qui agit à la fois comme notaire, avocat et fiduciaire. Elle est responsable des recherches de titres, de la gestion des comptes séquestres, de l'émission d'assurances titres et de la coordination du transfert de propriété.

Cela peut être : une entreprise privée autonome, ou une partie d'un cabinet d'avocats ou d'une division d'une compagnie d'assurance (par exemple, First American Title, Fidelity National Title)

En Bulgarie et dans la plupart des pays européens, il n’existe pas d’équivalent, car ces fonctions sont exercées par un notaire, un avocat et l’administration de l’État.

12. Comment puis-je gérer ma propriété à distance ?
Nous vous proposons des mises en relation avec des gestionnaires immobiliers de confiance qui s'occupent de l'entretien, des locataires, de l'ameublement et des locations de courte durée. Certains immeubles proposent leur propre programme de gestion locative et de location à leurs propriétaires. D'autres recommandent et collaborent avec des sociétés de gestion agréées par eux.

INVESTISSEMENTS ET RENTABILITÉ

13. Quel est le retour sur investissement typique à Brickell, Edgewater ou Miami Beach ?
Les rendements bruts peuvent atteindre 12 à 14 %, selon le type de bien, son emplacement et sa stratégie. Dans les nouvelles constructions, les valeurs augmentent souvent considérablement avant l'achèvement, certains immeubles de luxe en bord de mer enregistrant des hausses de prix de plus de 65 % pendant la construction.

14. Est-il permis de louer des appartements par leurs propriétaires dans des immeubles de luxe ?
Oui. Bien que chaque immeuble ait une politique et une flexibilité différentes à ce sujet. Certains immeubles autorisent la location à court et moyen terme, même par l'intermédiaire de leurs propres équipes et programmes de gestion et de location. D'autres permettent à leurs propriétaires de louer leurs biens, mais avec certaines restrictions, principalement liées à la durée de location. Des projets tels que Dolce & Gabbana Residences , Edge House , Okan Tower et Nexo Residences sont favorables à la location à court terme.

15. Quels sont les risques et les avantages d’investir dans une nouvelle construction ?
Les avantages comprennent un prix de départ plus bas, un paiement échelonné et un potentiel de profit jusqu'à la fin du projet. Les risques incluent les retards et les fluctuations du marché.

16. Comment les résidences de marque se comparent-elles aux propriétés de luxe classiques ?
Les résidences de marque telles que Ritz Carlton, Waldorf Astoria , Mandarin Oriental , St. Regis ont souvent une valeur de revente nettement plus élevée, grâce à la marque, au service et à l'exclusivité.

17. Quels sont les frais d’entretien mensuels pour les appartements de luxe ?
Les frais varient de 0,80 $ à 2,20 $ (dépassant rarement 1,6 $) par pied carré par mois et couvrent des services tels que la conciergerie, la sécurité, la piscine et le spa, ainsi que certains frais généraux, comme les frais de copropriété facturés uniquement sur les surfaces intérieures, à l'exclusion des espaces extérieurs. S'ajoutent à cela les taxes (environ 1,5 % à 2 % par an ) prélevées sur la valeur marchande du bien, ainsi que l'assurance.

18. Proposez-vous également des biens achevés ou uniquement ceux en prévente et en phase initiale ?

Oui. Bien que nous nous efforcions d'obtenir le meilleur prix possible pour nos clients, généralement associé à une construction précoce et à des préventes, nous pouvons également proposer des biens entièrement achevés ou en construction quasi définitive. Nous disposons d'un accès complet et sous licence à tous les biens disponibles à la vente sur le marché, des immeubles de grande hauteur inachevés ou neufs aux maisons individuelles meublées et aux hôtels particuliers sur le marché secondaire.

NOUVELLE CONSTRUCTION

19. Quels sont les avantages d’acheter un bien « vert » ?
Acheter tôt permet d'obtenir de meilleurs prix, un choix de finitions et la possibilité de payer en plusieurs fois. Les grands projets offrent généralement la possibilité de réserver un bien très tôt, avant même la pose des fondations, ce qui garantit un excellent prix de départ aux futurs propriétaires.

20. Combien de temps faut-il environ pour construire et terminer un projet résidentiel de luxe de grande hauteur à Miami ?

Dans la plupart des cas, la mise en œuvre d'un projet de grande hauteur, de la première pelletée de terre à son achèvement et au transfert de propriété, dure rarement plus de 3 à 4 ans. Notre portefeuille comprend des immeubles en phase initiale de construction, mais aussi des immeubles à un stade avancé, avec une date d'achèvement plus proche.

21. Quel est le système de paiement standard pour les nouvelles constructions ?
Le schéma de paiement standard ressemble à ceci* :

• 10% à la signature du contrat ;

• 10 % lors de l'annonce du premier coup de pioche

• 20 à 30 % à l’atteinte des différentes étapes de construction ;

• Le reste une fois terminé.
  * le mode de paiement peut varier en fonction du constructeur et de l'étape actuelle du projet

22. Quels projets de luxe seront achevés dans les 2 à 3 prochaines années ?
Des projets tels que Mandarin Oriental Residences , Ritz Carlton Residences, Cipriani Residences , Casa Bella , Waldorf Astoria , St. Regis Brickell sont parmi les plus attendus, mais ce n'est qu'une petite partie de ce qui est à venir.

23. Puis-je revendre mon appartement avant l'achèvement ?
Oui, par mission, mais seulement dans certains projets et avec l'approbation du constructeur.

24. Comment puis-je vérifier la fiabilité d’un constructeur ?
Consultez les projets antérieurs, les délais de réalisation et la réputation de l'entreprise. Parmi les noms connus à Miami, on trouve PMG , Swire Properties, Groupe associé , Fortune International , SHVO , Groupe OKO .

QUESTIONS LÉGISLATIVES, FISCALES ET FINANCIÈRES

25. Quels sont les frais de transaction lors de l’achat d’un bien immobilier de luxe ?
Les acheteurs paient généralement entre 1,5 % et 1,8 % de la valeur de la propriété – pour les frais juridiques, les honoraires, l’assurance du titre, etc.

26. Dois-je engager un avocat ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais elle est recommandée, notamment pour les transactions internationales ou les nouvelles constructions. Nous pouvons vous recommander des experts reconnus en transactions immobilières.

27. Existe-t-il des avantages fiscaux pour la résidence principale ?
Oui. La Floride offre une exonération de propriété pour une résidence principale, ce qui réduit la charge fiscale et limite les obligations annuelles.

28. Quel impôt est dû sur les plus-values provenant de la vente de biens immobiliers aux États-Unis et en particulier dans l'État de Floride ?

La Floride ne prélève pas d'impôt sur les plus-values immobilières, mais un impôt fédéral pouvant atteindre 15 % est exigé. Cependant, le système fiscal flexible et bien développé des États-Unis permet de réduire l'assiette imposable en déduisant un certain nombre de dépenses et en réduisant le montant de l'impôt sur les plus-values. Parmi ces dépenses, on peut citer : les coûts d'amélioration, les frais liés à la vente, à la gestion, à l'exploitation et à l'entretien du bien, ainsi que les frais généraux. Tous ces éléments peuvent réduire considérablement l'assiette imposable. Nous collaborons avec des experts fiscaux locaux, avec l'aide desquels nous pouvons minimiser le montant de cet impôt pour vous.

29. Puis-je acheter une propriété avec une crypto-monnaie ou un financement alternatif ?
Oui. Certains projets acceptent les cryptomonnaies (Bitcoin, USDC), et certaines entreprises proposent également des financements collatéralisés en cryptomonnaies. Une vérification juridique et une vérification des titres sont obligatoires.

TRAVAILLER AVEC UN COURTIER

30. Pourquoi devrais-je travailler avec un courtier immobilier de luxe plutôt que directement avec un constructeur/vendeur ?
Un courtier professionnel vous offre un accès à des offres, une expertise, des négociations et une discrétion optimales , clés de transactions de haut niveau. Chez Stonehard Premier, notre équipe de courtiers experts et agréés est présente à Miami et offre à nos clients un service complet et complet, avec tout le nécessaire pour sélectionner, mener à bien et finaliser l'achat, et même au-delà. Nous pouvons collaborer avec la gestion future du bien si vous souhaitez optimiser la rentabilité locative. Certains immeubles proposent leur propre programme (interne) de gestion et de location des biens de leurs propriétaires.

31. Les acheteurs paient-ils une commission à Miami ?
Non. La commission est entièrement prise en charge par le vendeur, nos clients bénéficient donc de notre représentation et de notre service sans frais supplémentaires.

32. Comment garantissez-vous la discrétion pour les clients de haut niveau ?
Nous travaillons en toute confidentialité, organisons des visites privées et collaborons avec des avocats immobiliers agréés et reconnus. Vos informations personnelles sont protégées et cryptées.

33. Pouvez-vous aider à meubler et à gérer la propriété ?
Oui. Nous collaborons avec des designers, des fournisseurs de meubles et des gestionnaires immobiliers reconnus pour un service complet. Les immeubles de luxe proposent toutefois des propriétés finies et meublées et/ou une sélection de meubles design (packs d'ameublement) de très grande qualité.

34. Comment se déroule le processus de choix et d’achat de la propriété qui me convient ?

Nous commençons par une consultation personnalisée, puis sélectionnons les offres, organisons les visites et vous accompagnons tout au long des négociations, de la documentation et de la finalisation de la transaction. Notre atout réside dans notre équipe à Miami : des professionnels agréés et expérimentés en investissements internationaux et en immobilier de luxe. Ils rencontrent les clients sur place et organisent tout le nécessaire : sélection du bien, visites physiques, négociations avec les investisseurs. L'achat ne nécessite aucun déplacement obligatoire, car le processus est clair, transparent et à distance. Notre équipe agréée à Sofia possède également une solide expérience du marché américain et, en collaboration avec Miami, nous menons efficacement la transaction à distance.