Qu’adviendra-t-il des prix de l’immobilier lorsque l’euro sera introduit ?

Le marché immobilier résidentiel bulgare fait l'objet d'analyses approfondies d'experts, ces dernières années ayant été marquées par une croissance accélérée des prix, un nombre record de transactions et une forte activité dans le secteur hypothécaire. Bien que les données indiquent une stabilité, celle-ci résulte souvent d'anticipations et de discours dominants, et pas nécessairement de considérations économiques objectives.

L’adhésion à la zone euro introduit un nouveau cadre institutionnel, mais l’impact sur les prix devrait être plutôt indirect – à travers un accès plus facile au crédit et des changements dans le comportement du secteur bancaire.

Selon les évaluations des experts, le marché approche de son apogée et les défis à venir seront liés aux changements d’attitude des consommateurs, à la dynamique des prêts et à la nécessité d’un équilibre entre l’offre et la demande.

Borislav Gostev, directeur général de   Super Crédit

L'année 2025 devrait être une année record pour le marché immobilier, avec des prévisions de hausse des prix de 15 à 18 %, soutenues par une demande contenue et une offre limitée. Après 2026, une normalisation et une transition vers une croissance annuelle plus modérée à un chiffre, de 6 à 10 %, sont attendues, en phase avec la hausse des revenus et la possible mise en œuvre de nouvelles mesures macroprudentielles par la BNB en réponse à l'activité du secteur hypothécaire. Les exemples de la Lettonie et de la Lituanie montrent que les prix de l'immobilier peuvent augmenter même avec une faible inflation, tandis que la Croatie enregistre une croissance à deux chiffres malgré des taux d'intérêt élevés. Ces exemples confirment que la dynamique des prix à long terme dépend principalement des revenus, de l'environnement économique et de l'offre, et non de l'introduction d'une nouvelle monnaie elle-même.

Le changement de devise sera avant tout un processus technique, car environ 95 % des prêts hypothécaires sont actuellement libellés en levs et seront automatiquement convertis au taux fixe de 1,95583. Pour 2026, le secteur bancaire bulgare prévoit de maintenir les taux d'intérêt de référence actuels, liés à la base de dépôts nationale. Progressivement, certains prêts commenceront probablement à s'orienter vers des indices de référence européens tels que l'EURIBOR et l'€STR, ce qui entraînera un alignement progressif des marges d'intérêt sur celles de la zone euro. Les taux d'intérêt des prêts immobiliers en Bulgarie restent parmi les plus bas de l'UE, se situant actuellement entre 2,19 % et 2,80 %.

Les exemples des trois derniers pays à avoir rejoint la zone euro – la Croatie, la Lituanie et la Lettonie – montrent clairement que l'introduction de l'euro n'a pas entraîné de forte hausse des prix de l'immobilier. Les données d'Eurostat et de la Banque centrale européenne font état d'un effet ponctuel et limité, concentré principalement sur le premier mois suivant le changement de monnaie. Pendant le reste de la première année, les fluctuations de prix et le nombre de transactions ont été principalement influencés par des facteurs plus importants tels que les revenus, les taux d'intérêt et les volumes d'offre. La zone euro pourrait avoir un impact administratif et psychologique à court terme sur le calendrier des transactions, mais pas sur la stabilité des prix. Le marché devrait accepter la transition sereinement, sans chocs structurels majeurs.

Le principal moteur du marché immobilier restera les ménages bulgares, dont le pouvoir d'achat est soutenu par la croissance des revenus et des taux d'intérêt relativement bas. Les acheteurs aux revenus plus élevés, dont une part importante sont des fonctionnaires bénéficiant déjà d'une augmentation de salaire, continueront d'être les plus actifs. Les investisseurs locatifs continueront de s'intéresser à Sofia, Varna, Plovdiv, Bourgas et aux stations balnéaires. Les Bulgares résidant à l'étranger, ainsi que les acheteurs étrangers, bénéficieront de facilités supplémentaires grâce à l'euro, qui rend les transactions immobilières plus transparentes et plus pratiques.

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