Trois scénarios pour le marché immobilier en Bulgarie dans la zone euro

Borislav Gostev, directeur général de Super Credit, participant à l'émission "ImoTiTe" sur Bloomberg TV.

La Commission européenne et la Banque centrale européenne ont publié les rapports de convergence, dont la principale conclusion est que la Bulgarie remplit les critères pour rejoindre la zone euro.   Le pays devrait faire partie de l’union monétaire à partir du 1er janvier 2026. Cette décision a soulevé un certain nombre de questions concernant son impact sur les prêts au logement et le marché immobilier dans notre pays.

Actuellement, trois scénarios possibles de développement du marché peuvent être distingués : optimiste, réaliste et pessimiste.   Le scénario le plus probable est le scénario de base, légèrement optimiste. Il prévoit une croissance modérée des prêts immobiliers, combinée à une hausse accélérée des prix de l'immobilier cette année et à un apaisement progressif du marché l'année prochaine, a expliqué Borislav Gostev, PDG de   Super Crédit , dans l'émission "ImoTiTe" avec l'animateur Hristo Nikolov.

Dans un scénario réaliste, une légère augmentation du nombre de prêts au logement et de leur taille moyenne est attendue dans les prochains mois et l’année prochaine.   En outre, les prévisions indiquent une augmentation plus significative des prix de l'immobilier d'ici la fin de cette année, suivie d'une stabilisation l'année prochaine, a souligné Gostev.

Il a précisé que « calmer » signifie limiter la croissance annuelle des prix à 15 % maximum, et l'année prochaine à une hausse de 5 à 7 % . Quant aux taux d'intérêt des prêts, ils devraient rester à leurs niveaux actuels.

Gostev a également commenté le scénario optimiste, qui prévoit une augmentation significative des investissements directs étrangers, non seulement dans le secteur immobilier, mais aussi dans l'ensemble de l'économie. Selon lui, malgré les effets positifs pour le pays, ce scénario pourrait s'avérer négatif pour le Bulgare moyen, car il accentuerait la pression sur les prix de l'immobilier et rendrait l'accès à l'immobilier plus difficile.

Le scénario pessimiste est davantage lié à l'instabilité géopolitique – la guerre en cours en Ukraine et la politique douanière imprévisible du président Donald Trump. Ces facteurs pourraient neutraliser les avantages de l'adhésion à la zone euro et engendrer une incertitude mondiale, ce qui aurait des conséquences négatives sur l'économie, le marché immobilier et l'activité de crédit.

En conclusion, Borislav Gostev a déclaré que le scénario le plus probable reste un scénario légèrement optimiste avec une croissance modérée des prêts et des prix de l'immobilier.   Il a exprimé l’espoir que l’économie se développera positivement et que les réformes nécessaires seront mises en œuvre pour rendre les propriétés plus accessibles au grand public.

Concernant la tendance observée selon laquelle les prix de l'immobilier dépassent les revenus, l'animateur Hristo Nikolov a souligné le risque que cela devienne problématique. Il a rappelé les mesures prises par la Banque nationale bulgare en octobre dernier, qui ont limité les prêts à une durée maximale de 30 ans, affectant environ 2 à 3 % du marché. Auparavant, les banques finançaient jusqu'à 90 à 95 % de la valeur du bien, et désormais, la limite est de 85 %.

En conséquence, les banques modifient leur politique, ciblant de meilleurs clients et proposant des produits basés sur la valeur marchande future du bien.   Gostev a expliqué qu'en pratique, les coûts d'achat sont assez élevés : outre les 3 % de taxe locale et les 1 % de frais de notaire, les rénovations à Sofia pour un appartement de deux chambres coûtent entre 80 000 et 100 000 leva, et pour un appartement de trois chambres, entre 180 000 et 250 000 leva. Cela signifie que les acheteurs doivent verser un acompte d'environ 40 à 50 % pour conclure une affaire.

Actuellement, les taux d'intérêt en Bulgarie sont parmi les plus bas d'Europe - le pays se classe troisième après la Suisse, a expliqué Gostev.   Il prédit qu'avec l'entrée dans la zone euro, les banques adopteront une politique de tarification plus pragmatique, basée sur les indices de marché. La Banque centrale européenne réduit déjà activement ses taux d'intérêt et, selon les prévisions, ils devraient baisser de 0,25 point supplémentaire.

En conclusion, il a souligné que l’appartenance à la zone euro garantirait des taux d’intérêt bas tant pour les entreprises que pour les emprunteurs.

Regardez la performance complète de Borislav Gostev ici :

Borislav Gostev participant à l'émission "ImoTiTe" sur Bloomberg TV.

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