Инвестиције, локације и процедуре: Одговори на најважнија питања о тржишту некретнина у Мајамију у 2025. години

ОПШТА ПИТАЊА О ТРЖИШТУ

1. Зашто се Мајами сматра врхунском дестинацијом за луксузне некретнине?
Мајами комбинује сунце током целе године, бескрајне плаже, тропску вегетацију, без државног пореза на доходак, међународну доступност и активан начин живота са куповином светске класе, гастрономијом и културом. Мајами је главна капија ка Мексику и Карибима, као и полазна тачка за најегзотичнија крстарења на свету. Некретнине са погледом на океан и брендиране резиденције привлаче богате појединце који траже и луксузан начин живота и инвестициону вредност. Последњих година, Мајами се етаблирао као преферирана дестинација за светску елиту и постао је не само туристички, спортски, забавни и културни центар, већ и економски, са дугим хоризонтом раста и развоја пред собом. Тржиште некретнина у Мајамију је високо регулисано, одрживо и профитабилно, што привлачи огромно интересовање страних купаца и инвеститора. Ово су само неки од разлога који мотивишу најпрестижније светске брендове, архитекте и градитеље да тамо почну да граде своја најновија архитектонска ремек-дела. Брендови као што су: Риц Карлтон, Мандарин Оријентал, Валдорф Асторија, Чипријани, Бентли, Мерцедес-Бенц, Пагани, Сен Реџис, Долче и Габана су само део будућег архитектонског изгледа Мајамија.

2. Који су најпрестижнији делови града Мајамија за живот?
Најпопуларније локације укључују Фишер Ајланд , Мајами Бич (јужно од Пете авеније) , Брикел , Брикел Ки,   Еџвотер , Коконат Гроув , Корал Гејблс и Беј Поинт – сваки са различитим степеном приватности, погледом и садржајима.

3. Како се тржиште луксузних некретнина у Мајамију понашало последњих година?
Тржиште показује стабилан раст, вођен унутрашњим миграцијама, глобалним инвестицијама и потражњом за брендираним некретнинама и некретнинама на обали океана. Цене остају отпорне чак и усред економске нестабилности.

4. Да ли је право време за улагање у луксузне некретнине у Мајамију?
Да, Мајами наставља да привлачи све више и више дугорочних инвеститора. Ограничена понуда, растућа популација и стабилна, брзорастућа економија чине тржиште стратешком инвестицијом.

5. Који су тренутни трендови цена некретнина на обали и брендираних резиденција?
Цене у ултра-луксузним брендираним пројектима почињу од око 10.000 долара по квадратном метру , са тенденцијом значајног раста у новоградњи због велике потражње и ограничене понуде. Код некретнина средње луксузне класе, цене почињу од око 8.000 долара по квадратном метру . Али Мајами није тржиште које треба процењивати искључиво по цени по квадратном метру. Изузетно је ретко да особа добије прилику да купи „део“ будућности најцењенијих и ексклузивних брендова за светску елиту. У Мајамију не купујете квадратне метре, већ разнолик начин живота, хармонично окружење и „чланство“ у престижном клубу светске елите.

ЗА МЕЂУНАРОДНЕ КУПЦЕ

6. Да ли странци могу купити некретнине у Мајамију?
Да. Не постоје ограничења у погледу држављанства или статуса боравка за куповину некретнине на Флориди.

7. Да ли постоје неке предности у вези са визом или имиграцијом приликом улагања у некретнине?
Иако власништво не гарантује визу, инвестиција може помоћи у процесима добијања визе – нпр. програми виза EB-5 , B1/B2 или E-2 .

8. Да ли постоје додатни порези за стране купце?
Не при куповини, већ при продаји, примењује се закон FIRPTA , који захтева задржавање 15% од вредности трансакције, од чега се део враћа. Препоручује се консултација са пореским стручњаком у САД.

9. Да ли ми је потребан банковни рачун у САД или друштво са ограниченом одговорношћу (ДОО) да бих купио некретнину?
Није обавезно, али рачун у америчкој банци олакшава трансакције. ДОО може понудити пореске олакшице и заштиту имовине.

10. Који је корак-по-корак поступак за куповину некретнине у САД?

Процес у САД је законски утврђен, транспарентан, регулисан и без ризика.

Корак 1 : Потписивање прелиминарног уговора (купопродајног уговора)

Након потписивања, потребан је почетни депозит – обично 10% од куповне цене. Овај депозит се шаље на ескроу рачун којим управља компанија за пренос власништва или адвокат.

Корак 2: Уплатите депозит

Послато путем:

• Банковни (банковни) трансфер из иностранства;

• Или преко америчког рачуна ако га имате.

Новац иде на ескроу рачун, а не директно продавцу.

*Рачуни компанија за пренос власништва су верификовани и примају се званична упутства за банковни трансфер – новац се никада не шаље путем е-поште без потврде телефоном.

Код гринфилд трансакција са некретнинама у изградњи, међутрансфери према шеми плаћања коју одређује инвеститор/програмер врше се на сличан начин.

Корак 3: Примите коначни извештај о поравнању (HUD/CD)

Обично 2-3 дана пре него што се трансакција финализује, компанија за пренос власништва вам шаље извештај о поравнању (HUD/CD) - детаљан преглед износа.

Означава преостали износ који треба платити (цена без депозита и са додатним накнадама).

Корак 4. Завршни банковни трансфер

Вршите други банковни трансфер на ескроу рачун за преостали износ.

Све мора бити пренето пре датума затварања да би се имовина пренела на ваше име.

Корак 5. Закључивање посла

Када се сав новац прими:

• Компанија за пренос власништва преноси власништво и уноси ваше име као новог власника у окружне евиденције;

• Продавац прима средства;

• Добијате документ о власништву/имовини (акцију).

Према закону Флориде, инвеститор нема право да слободно користи ваше доприносе , осим под одређеним условима. Средства се држе на ескроу рачуну , под контролом:

• компанија за пренос права власништва*;
  
  

• или адвокатска канцеларија (ескроу агент).

...и не објављују се аутоматски са сваком ратом.

11. Шта је компанија за пренос власништва и које функције обавља?

Компанија за пренос власништва је у суштини америчка правна структура која постоји само у систему САД (и у ограниченом облику у Канади) која делује као нотар, адвокат и повереник у једном. Одговорна је за претрагу власништва, управљање ескроу рачунима, издавање осигурања власништва и координацију преноса власништва.

Може бити: самостална приватна фирма или део адвокатске фирме или одељења осигуравајуће компаније (нпр. First American Title, Fidelity National Title)

У Бугарској и већини европских земаља не постоји еквивалент, јер ове функције обављају нотар, адвокат и државна администрација.

12. Како могу даљински да управљам својом имовином?
Нудимо везе са поузданим управитељима некретнина који се брину о одржавању, закупцима, намештају и краткорочном изнајмљивању. Неке зграде нуде сопствени програм управљања некретнинама и изнајмљивања за своје власнике. Друге препоручују и сарађују са компанијама за управљање које су одобриле.

ИНВЕСТИЦИЈЕ И ПРОФИТАБИЛНОСТ

13. Колики је типичан повраћај инвестиције у Брикелу, Еџвотеру или Мајами Бичу?
Бруто приноси могу достићи 12-14%, у зависности од врсте некретнине, локације и стратегије. Код новоградње, вредности често значајно расту пре завршетка, при чему неке ултралуксузне брендиране зграде на обали воде бележе повећање цена од преко 65% током процеса изградње.

14. Да ли је дозвољено издавање станова од стране њихових власника у луксузним зградама?
Да. Иако свака зграда има другачију политику и флексибилност у вези са овим. Неке зграде дозвољавају краткорочно и средњорочно изнајмљивање, чак и преко сопствених тимова и програма за управљање и изнајмљивање. Друге дозвољавају својим власницима да издају своје некретнине, али уз одређена ограничења, углавном везана за период изнајмљивања. Пројекти као што су Dolce & Gabbana Residences , Edge House , Okan Tower и Nexo Residences су погодни за краткорочно изнајмљивање.

15. Који су ризици и користи улагања у новоградњу?
Предности укључују нижу почетну цену, плаћање у фазама и потенцијални профит до завршетка. Ризици укључују кашњења и промене на тржишту.

16. Како се брендиране резиденције упоређују са редовним луксузним некретнинама?
Брендиране резиденције као што су Риц Карлтон, Валдорф Асторија , Мандарин Оријентал , Сент Реџис често имају знатно већу вредност при препродаји, захваљујући бренду, услузи и ексклузивности.

17. Колики су месечни трошкови одржавања луксузних станова?
Накнаде се крећу од 0,80 до 2,20 долара (ретко прелазе 1,60 долара) по квадратном метру месечно и покривају услуге као што су консијерж, обезбеђење, базен и спа центар, као и неке режијске трошкове, као што је накнада „HOA“ која се наплаћује само на унутрашњи простор, а не на спољашњи. Постоје и порези (око 1,5%–2% годишње ) који се наплаћују на тржишну вредност некретнине и осигурање.

18. Да ли нудите и завршене некретнине или само оне у предпродаји и почетној фази?

Да. Иако се фокусирамо на добијање најбоље могуће цене за наше клијенте, што је обично повезано са раном изградњом и претпродајом, можемо понудити и потпуно завршене или скоро завршне некретнине у изградњи. Имамо потпуни лиценцирани приступ свим некретнинама доступним за продају на тржишту - од недовршених или новоизграђених високих зграда до самостојећих, намештених кућа и вила на секундарном тржишту.

НОВА ГРАДЊА

19. Које су предности куповине некретнине „на зелено“?
Рана куповина пружа боље цене, избор завршних обрада и могућност плаћања на рате. Мега пројекти обично пружају могућност резервације некретнине у веома раној фази, пре него што се поставе темељи, што гарантује одличну почетну цену за будуће власнике.

20. Колико је отприлике времена потребно за изградњу и завршетак високог луксузног стамбеног пројекта у Мајамију?

У већини случајева, реализација пројеката високих зграда од првог копна до њиховог завршетка и преноса власништва ретко прелази 3-4 године. Наш портфолио обухвата зграде не само у почетној фази изградње, већ и оне у поодмаклој фази, са ближим роком завршетка.

21. Која је стандардна шема плаћања за новоградњу?
Стандардна шема плаћања изгледа овако*:

• 10% приликом потписивања уговора;

• 10% приликом објављивања првог купуса

• 20-30% по достизању различитих фаза изградње;

• Остатак по завршетку.
  * шема плаћања може да варира у зависности од градитеља и тренутне фазе пројекта

22. Који луксузни пројекти ће бити завршени у наредне 2-3 године?
Пројекти као што су Mandarin Oriental Residences , Ritz Carlton Residences, Cipriani Residences , Casa Bella , Waldorf Astoria , St. Regis Brickell су међу најочекиванијима, али ово је само мали део онога што долази.

23. Могу ли препродати свој стан пре завршетка?
Да, путем доделе, али само у неким пројектима и уз одобрење градитеља.

24. Како да проверим поузданост градитеља?
Проверите претходне пројекте, време завршетка и репутацију компаније. Позната имена у Мајамију укључују PMG , Swire Properties, Повезана група , Форчун Интернешенел , ШВО , ОКО група .

ЗАКОНОДАВНА, ПОРЕСКА И ФИНАНСИЈСКА ПИТАЊА

25. Који су трансакциони трошкови при куповини луксузне некретнине?
Купци обично плаћају између 1,5% и 1,8% вредности некретнине – за судске трошкове, таксе, осигурање власништва итд.

26. Да ли треба да ангажујем адвоката?
Није обавезно по закону, али се препоручује – посебно за међународне трансакције или новоградњу. Имамо доказане стручњаке у области трансакција са некретнинама које вам можемо препоручити.

27. Да ли постоје пореске олакшице за примарно пребивалиште?
Да. Флорида нуди изузеће од пореза на имовину за примарну резиденцију, што смањује пореско оптерећење и ограничава годишње обавезе.

28. Који се порез плаћа на капиталну добит од продаје имовине у Сједињеним Државама, а посебно у држави Флориди?

Флорида нема државни порез на капиталну добит при продаји некретнина, али је потребно платити савезни порез до 15%. Међутим, флексибилан и добро развијен порески систем у Сједињеним Државама омогућава смањење опорезиве пореске основице одбијањем низа трошкова и смањењем износа пореза на капиталну добит. Примери таквих трошкова су: трошкови побољшања, трошкови повезани са продајом, управљањем, радом, одржавањем некретнине, као и режијски трошкови. Сви ови трошкови могу значајно смањити опорезиву пореску основицу. Сарађујемо са стручним локалним пореским стручњацима, уз чију помоћ можемо минимизирати износ овог пореза за вас.

29. Могу ли купити некретнину криптовалутом или алтернативним финансирањем?
Да. Неки пројекти прихватају криптовалуте (Биткоин, USDC), а постоје и компаније које нуде крипто колатерал. Правна и провера власништва је обавезна.

САРАДЊА СА БРОКЕРОМ

30. Зашто би требало да сарађујем са агентом за луксузне некретнине уместо директно са градитељем/продавцем?
Професионални брокер вам пружа приступ понудама, стручност, преговоре и дискрецију – кључ за трансакције високог нивоа. У Стоунхард Премијеру, имамо стручни и лиценцирани брокерски тим на лицу места у Мајамију и нудимо комплетну услугу од 360 степени нашим клијентима, са свим што је потребно за одабир и глатко спровођење и завршетак процеса куповине, па чак и након тога. Можемо сарађивати са будућим управљањем некретнином у случају да желите да постигнете максималну профитабилност од издавања у закуп. Неке зграде нуде сопствени (интерни) програм за управљање некретнинама својих власника и издавање у закуп.

31. Да ли купци плаћају провизију у Мајамију?
Не. Провизију у потпуности покрива продавац, тако да наши клијенти добијају наше заступање и услугу без додатних трошкова.

32. Како обезбеђујете дискрецију за клијенте високог профила?
Радимо потпуно поверљиво, организујемо приватне прегледе и сарађујемо са лиценцираним и доказаним адвокатима за некретнине. Ваши лични подаци су заштићени и шифровани.

33. Можете ли помоћи око опремања и управљања некретнином?
Да. Сарађујемо са признатим дизајнерима, добављачима намештаја и управитељима некретнина за комплетну услугу, иако зграде у луксузном сегменту нуде завршене и опремљене некретнине и/или избор дизајнерског намештаја (пакете опремања) највише класе.

34. Како функционише процес избора и куповине праве некретнине за мене?

Почињемо са личним консултацијама, затим бирамо понуде, организујемо прегледе и водимо вас кроз преговоре, документа и финализацију посла. Предност је наш тим у Мајамију – лиценцирани стручњаци са искуством у међународним инвестицијама и луксузним некретнинама, који се састају са клијентима на лицу места и организују све што је потребно: избор некретнине, физичке прегледе, преговоре са инвеститорима. Куповина не захтева обавезно путовање, јер је процес јасан, транспарентан и одвија се на даљину. Наш лиценцирани тим у Софији такође има значајно искуство на америчком тржишту и у сарадњи са Мајамијем ефикасно спроводимо посао на даљину.