Dubai i Obedinjenite arapski emirata prelaze kroz jedan od najozbiljnijih perioda iskušenja u poslednjim godinama. Regionalni konflikt utiče na avijaciju, turizam, brodarstvo, trgovinu, investicije i, naravno, tržište nekretnina.

Na ovom fonu, međutim, ističe se jedan važan podatak: vlade Dubaija i UAE ne odustaju od svojih dugoročnih investicionih planova.

Naprotiv – nastavljaju se obimni infrastrukturni projekti, uvode se novi programi za biznis, proširuju se vizne mogućnosti, digitalizuju se ključni administrativni procesi i stimulišu se novi ekonomski sektori. Paralelno s tim, zemlja dosledno nastavlja da smanjuje zavisnost od nafte.

Upravo ta kontradikcija definiše sadašnju sliku: kratkoročna nesigurnost u kombinaciji sa dugoročnom investicionom aktivnošću.

Ekonomija UAE: rast van nafte

U julu su UAE objavile rezultate ne-naftne spoljne trgovine za prvih šest meseci 2026. godine. Podaci pokazuju značajan rast.

Za taj period ne-naftna spoljna trgovina dostiže 1.937 triliona dirhama, ili približno 527 milijardi dolara. To predstavlja povećanje od 13.1% u odnosu na prvu polovinu 2025. godine.

Posebno značajan je rast nacionalnog ne-naftnog izvoza, koji dostiže rekordnih 452.8 milijardi dirhama – povećanje od 23.9%.

Ovi pokazatelji daju važan kontekst za dešavanja u ekonomiji UAE. Zemlja sve jasnije pokazuje da njen ekonomski model ne zavisi isključivo od nafte, već se zasniva na trgovini, logistici, turizmu, finansijama, tehnologijama, nekretninama i brojnim drugim sektorima.

Uprkos tome, slika nije potpuno mirna.

Izvozni nalozi opadaju, isporuke kasne, troškovi transporta rastu, a kompanije osećaju posledice problema oko brodarstva i Hormuškog moreuza. 

U Dubaiju PMI indeks ostaje iznad granice od 50 poena, koja deli širenje od skupljanja poslovne aktivnosti, ali tempo proizvodnje slabi do jednog od najnižih nivoa u poslednjim godinama.

Turizam: adaptacija umesto povlačenja

Turistički sektor takođe je morao da se prilagodi novim uslovima, a jedna od reakcija Dubaija je pojačavanje tzv. staycation kampanja – ponuda usmerenih ka lokalnim stanovnicima koji biraju da odmaraju u svojoj zemlji ili čak u svom gradu.

Hoteli počinju da nude atraktivnije uslove, sa ciljem da se stimuliše unutrašnja potražnja i nadoknadi deo nesigurnosti u međunarodnim putovanjima.

Za Dubai ova strategija pokazuje način na koji emirat reaguje na promenjivo okruženje: kroz adaptaciju i podsticanje unutrašnje potrošnje, umesto čekanja.

Država podržava biznis novim stimulansima

Jedna od najvažnijih mera u maju bila je odobrenje drugog paketa ekonomskih stimulansa od 1.5 milijardi dirhama.

Ovaj paket je dodatak prvom paketu vrednom 1 milijardu dirhama, usvojenom krajem marta. Tako ukupna vrednost oba paketa dostiže 2.5 milijardi dirhama.

Drugi paket uključuje 33 inicijative sa periodom važenja između tri i 12 meseci i obuhvata različite sektore, uključujući turizam, trgovinu i logistiku, nekretnine, građevinarstvo, obrazovanje i kulturu.

Poruka je jasna: vlada Dubaija ne očekuje da se situacija sama od sebe normalizuje. Aktivno koristi javna sredstva i politike da podrži biznis i očuva ekonomsku aktivnost.

Pristup državnim investicijama i za individualne investitore

U junu se pojavila još jedna važna vest za razvoj finansijskog tržišta u UAE.

Ministarstvo finansija je prvi put otvorilo državne Treasury Sukuk direktno za obične građane i rezidente putem Sovereign Retail T-Sukuk Programme.

Prva emisija Retail T-Sukuk prvobitno je najavljena u vrednosti od 50 miliona dirhama, ali zbog velike potražnje kasnije je povećana na 100 miliona dirhama.

Minimalna investicija je samo 1 000 dirhama, što značajno proširuje pristup državnom investicionom instrumentu. Prva emisija ima rok dospeća od dve godine i godišnju stopu prinosa od 4.30%, sa isplatama dva puta godišnje.

Ovo je naizgled mala promena, ali važna sa stanovišta razvoja finansijskog sistema: ulaganje u državne instrumente više nije rezervisano samo za velike banke i institucionalne investitore.

Šta se dešava sa tržištem nekretnina?

Ovde se pojavljuje jedan od najzanimljivijih paradoksa.

Dok se masovno tržište stanova hladi, luksuzni segment nastavlja da obara rekorde.

U prvoj polovini 2026. godine u Dubaiju je prodato 296 stanova vrednih preko 10 miliona dolara svaki, a ukupna vrednost ovih transakcija dostiže 5.1 milijardu dolara. To predstavlja povećanje od 14% u odnosu na prvu polovinu 2025. godine.

Samo u drugom kvartalu realizovano je 131 transakcija za stanove preko 10 miliona dolara, uključujući 26 transakcija vrednih preko 25 miliona dolara.

Ovi podaci pokazuju nešto veoma važno: ne možemo govoriti o jedinstvenom tržištu nekretnina u Dubaiju.

Postoje različiti segmenti – masovno tržište stanova, srednji sloj, premium i ultra-luksuzni segment – i svaki od njih reaguje drugačije na ekonomsku i geopolitičku situaciju.

Dok deo kupaca u masovnijem segmentu zauzima čekajuću poziciju, potražnja za nekretninama visokog kvaliteta i dalje je podržana od strane međunarodnih investitora sa velikom kupovnom moći.

Ova podela je jedna od najvažnijih stvari koje treba imati na umu pri analizi tržišta u 2026. godini.

Poslovni prostor ostaje otporan

Prema analizi CBRE za drugi kvartal 2026. godine, zakupnine poslovnih prostora u Dubaiju porasle su za oko 13% na godišnjem nivou, dok kod premium kancelarija rast dostiže približno 16%.

Popunjenost je oko 94%, što pokazuje da kvalitetni poslovni prostori i dalje predstavljaju deficitaran resurs.

Dobar rezultat beleži i segment logističkih i industrijskih nekretnina. Regionalna nesigurnost dodatno naglašava značaj skladišnih prostora, lokalnih zaliha i održivih lanaca snabdevanja.

Dubai stimuliše prve kupce stanova

Paralelno sa investicionim segmentom, Dubai nastavlja da stimuliše i realnu potražnju za stanovima.

U junu je saopšteno da je First-Time Home Buyer Programme već pomogla više od 3.200 stanovnika da kupe svoj prvi stan u Dubaiju. Ukupna vrednost realizovanih transakcija kroz program premašuje 5 milijardi dirhama.

Program je dostupan za stanovnike UAE starije od 18 godina koji ne poseduju freehold stan u Dubaiju.

U junu se inicijativi pridružilo još devet građevinsko-preduzetničkih kompanija, čime je ukupan broj uključenih developera dostigao 22.

Ovo pokazuje da strategija Dubaija nije usmerena samo na privlačenje međunarodnog kapitala. Emirat istovremeno teži razvoju održivog tržišta stanova i urbane sredine u kojoj ljudi žive dugoročno.

Dubai nastavlja da gradi za budućnost

Upravo infrastrukturni projekti možda najbolje pokazuju dugoročnu strategiju emirata.

U maju su započeli tunelski radovi na Dubai Metro Blue Line – projektu vrednom preko 20.5 milijardi dirhama.

Linija će biti duga oko 30 kilometara i imaće 14 stanica, pri čemu će približno polovina trase biti pod zemljom. Povezivaće oblasti kao što su Dubai Creek Harbour, International City, Dubai Silicon Oasis, Academic City i Mirdif.

Očekuje se da će Blue Line služiti oko 200.000 putnika dnevno do 2030. godine, a otvaranje je planirano za 9. septembar 2029. godine.

Za tržište nekretnina ovakvi projekti imaju značaj daleko izvan transportne infrastrukture.

Kada Dubai gradi metro, on menja mapu grada.

Delovi grada koji danas izgledaju udaljeno od glavnih ekonomskih centara mogu postati znatno pristupačniji nakon izgradnje novih transportnih veza. A to neminovno utiče na interesovanje za zemljište i nekretnine u blizini budućih stanica.

Al Maktoum International Airport – infrastruktura za naredne decenije

Drugi strateški projekat je Al Maktoum International Airport.

U junu je vlada potvrdila da prva faza projekta teče po planu, sa ciljem da aerodrom dostigne pun kapacitet do 2032. godine.

Radi se na osnovnim infrastrukturnim elementima, uključujući piste i početne strukture terminala i gejtova.

Ovo je projekat ogromnog strateškog značaja jer pokazuje nešto karakteristično za razvoj Dubaija: grad ne planira samo za naredne dve ili tri godine, već gradi infrastrukturu sa horizontom od nekoliko decenija.

Novi drumski koridor vredan 2 milijarde dirhama

U julu je RTA dodelio ugovor vredan 2 milijarde dirhama za razvoj nove glavne drumskog arterije – Latifa bint Hamdan Corridor.

Projekat je dug oko 12 kilometara i uključuje sedam mostova, osam tunela i nove drumskih veza između nekih postojećih i budućih transportnih arterija Dubaija.

Očekuje se da će koridor služiti preko 130.000 putovanja dnevno i oko 650.000 stanovnika i posetilaca.

Među oblastima koje će biti pokrivene su Nad Al Sheba, Al Barari, Dubai Hills, District One i Mohammed Bin Rashid Gardens.

I ovde je logika ista: infrastruktura se gradi tamo gde Dubai očekuje najdinamičniji razvoj i povećanje stanovništva u narednim godinama.

Dubai Harbour: još jedna veza sa budućnošću

U junu je saopšteno da je most ka Dubai Harbour dostigao 90% završetka.

Projekat je još jedan primer obimnog infrastrukturnog razvoja koji se nastavlja paralelno sa promenama na tržištu nekretnina i ekonomskom sredinom.

Šta nam sve ovo govori o Dubaiju?

Ako posmatramo pojedinačne podatke zasebno, slika deluje kontradiktorno.

Ekonomija nastavlja da raste, ali biznis oseća posledice regionalne nesigurnosti. Tržište stanova se hladi, ali luksuzni segment obara nove rekorde. Turizam se prilagođava, kancelarijski prostori ostaju veoma traženi, a država nastavlja da stimuliše i biznis i potražnju za stanovima.

I na ovom fonu Dubai nastavlja da ulaže milijarde u metro, puteve, aerodrome, avio infrastrukturu i nove gradske oblasti.

Upravo je to možda najvažniji zaključak iz razvoja u poslednjih nekoliko meseci.

Dubai ne pokušava samo da prebrodi trenutnu krizu. On nastavlja da investira u to kako grad treba da izgleda za 5, 10 i 20 godina.

Za investitore to znači da analiza tržišta u 2026. godini ne može biti zasnovana samo na kratkoročnim fluktuacijama cena ili broju transakcija.

Mnogo je važnije razumeti koji delovi grada, segmenti i infrastrukturni projekti će biti deo sledeće faze razvoja Dubaija.

Jer trenutno hlađenje može promeniti ponašanje kupaca, ali ne menja osnovni pravac grada – da se razvija, privlači kapital, ljude i biznis i agresivno ulaže u budućnost.

I upravo je ta razlika između kratkoročne tržišne dinamike i dugoročne vizije ključ za razumevanje tržišta nekretnina u Dubaiju u 2026. godini.

Ako želite da saznate više o temi, možete pogledati naš detaljan video o tome ovde.