Investiții, locații și proceduri: Răspunsuri la cele mai importante întrebări despre piața imobiliară din Miami în 2025

ÎNTREBĂRI GENERALE DESPRE PIAȚĂ

1. De ce este Miami considerată o destinație de top pentru proprietăți imobiliare de lux?
Miami combină soarele pe tot parcursul anului, plajele nesfârșite, vegetația tropicală, lipsa impozitului pe venit de stat, accesibilitatea internațională și un stil de viață activ cu cumpărături, gastronomie și cultură de talie mondială. Miami este o poartă majoră către Mexic și Caraibe, precum și un punct de plecare pentru cele mai exotice croaziere din lume. Proprietățile cu vedere la ocean și reședințele de marcă atrag persoane cu avere netă mare care caută atât un stil de viață luxos, cât și valoare investițională. În ultimii ani, Miami s-a impus ca o destinație preferată pentru elita mondială și a devenit nu doar un centru turistic, sportiv, de divertisment și cultural, ci și unul economic, cu un orizont lung de creștere și dezvoltare în față. Piața imobiliară din Miami este extrem de reglementată, sustenabilă și profitabilă, ceea ce atrage un interes imens din partea cumpărătorilor și investitorilor străini. Acestea sunt doar câteva dintre motivele care motivează cele mai prestigioase mărci, arhitecți și constructori din lume să înceapă să-și construiască acolo cele mai recente capodopere arhitecturale. Mărci precum: Ritz Carlton, Mandarin Oriental, Waldorf Astoria, Cipriani, Bentley, Mercedes-Benz, Pagani, Saint Regis, Dolce & Gabbana sunt doar o parte din aspectul arhitectural viitor al orașului Miami.

2. Care sunt cele mai prestigioase cartiere din Miami în care se poate locui?
Locațiile de top includ Fisher Island , Miami Beach (la sud de Fifth) , Brickell , Brickell Key,   Edgewater , Coconut Grove , Coral Gables și Bay Point – fiecare cu diferite grade de intimitate, priveliști și facilități.

3. Cum a evoluat piața imobiliară de lux din Miami în ultimii ani?
Piața înregistrează o creștere constantă, impulsionată de migrația internă, investițiile globale și cererea de proprietăți de marcă și pe malul oceanului. Prețurile rămân rezistente chiar și în contextul instabilității economice.

4. Este momentul potrivit să investiți în proprietăți de lux în Miami?
Da, Miami continuă să atragă tot mai mulți investitori pe termen lung. Oferta limitată, o populație în creștere și o economie stabilă și cu creștere rapidă fac din piață o investiție strategică.

5. Care sunt tendințele actuale ale prețurilor pentru proprietățile de pe malul apei și reședințele de marcă?
Prețurile în proiectele imobiliare de lux încep de la aproximativ 10.000 de dolari pe metru pătrat , cu o tendință de creștere semnificativă în construcțiile noi, din cauza cererii mari și a ofertei limitate. În cazul proprietăților de lux, prețurile încep de la aproximativ 8.000 de dolari pe metru pătrat . Însă Miami nu este o piață care ar trebui judecată doar după prețul pe metru pătrat. Este extrem de rar ca o persoană să aibă oportunitatea de a cumpăra o „bucată” din viitorul celor mai apreciate și exclusiviste branduri pentru elita mondială. În Miami, nu cumperi metri pătrați, ci un stil de viață divers, un mediu armonios și „apartenență” la prestigiosul club al elitei mondiale.

PENTRU CUMPĂRĂTORI INTERNAȚIONALI

6. Pot străinii să cumpere proprietăți în Miami?
Da. Nu există restricții privind cetățenia sau statutul de rezidență pentru achiziționarea de proprietăți în Florida.

7. Există avantaje legate de vize sau imigrare în cazul investițiilor imobiliare?
Deși proprietatea nu garantează obținerea vizei, investițiile pot ajuta în procesele de obținere a vizelor – de exemplu, programele de vize EB-5 , B1/B2 sau E-2 .

8. Există taxe suplimentare pentru cumpărătorii străini?
FIRPTA nu se aplică achizițiilor, ci vânzărilor și impune o reținere la sursă de 15% din valoarea tranzacției, o parte din aceasta fiind rambursabilă. Se recomandă consultarea unui expert fiscal din SUA.

9. Trebuie să am un cont bancar sau un SRL în SUA pentru a cumpăra o proprietate?
Nu este obligatoriu, dar un cont bancar din SUA facilitează tranzacțiile. Un SRL poate oferi beneficii fiscale și protecție a activelor.

10. Care este procesul pas cu pas pentru cumpărarea unei proprietăți în SUA?

Procesul din SUA este legal stabilit, transparent, reglementat și fără riscuri.

Pasul 1 : Semnarea unui contract preliminar (Contract de vânzare-cumpărare)

După semnare, este necesar un avans inițial – de obicei 10% din prețul de achiziție. Acest avans este trimis într- un cont escrow gestionat de o companie de titluri de proprietate sau de un avocat.

Pasul 2: Plata depozitului

Trimis prin:

• Transfer bancar (prin transfer bancar) din străinătate;

• Sau printr-un cont din SUA, dacă aveți unul.

Banii merg într-un cont escrow, nu direct la vânzător.

Conturile companiilor de titluri de proprietate sunt verificate și se primesc instrucțiuni oficiale de transfer bancar – banii nu sunt niciodată trimiși prin e-mail fără confirmare telefonică.

În tranzacțiile greenfield cu proprietăți în construcție, transferurile intermediare conform schemei de plată stabilite de investitor/dezvoltator se efectuează în mod similar.

Pasul 3: Primiți o declarație finală de decontare (HUD/CD)

De obicei, cu 2-3 zile înainte de finalizarea tranzacției, compania de titluri vă trimite o declarație de decontare (HUD/CD) - o defalcare detaliată a sumelor.

Indică suma rămasă de plătit (prețul fără avans și cu taxe suplimentare).

Pasul 4. Transfer bancar final

Efectuați un al doilea transfer bancar în contul escrow pentru suma rămasă.

Totul trebuie transferat înainte de data încheierii tranzacției pentru ca proprietatea să fie transferată pe numele dumneavoastră.

Pasul 5. Încheierea tranzacției

Odată ce toți banii au fost primiți:

• Compania de titluri transferă dreptul de proprietate și vă înscrie numele ca nou proprietar în evidențele județene;

• Vânzătorul primește fondurile;

• Primiți titlul/documentul de proprietate (actul de proprietate).

Conform legislației din Florida, investitorul nu are dreptul de a utiliza liber contribuțiile dumneavoastră , cu excepția anumitor condiții. Fondurile sunt păstrate într -un cont escrow , sub controlul:

• companie de titluri de proprietate*;
  
  

• sau o firmă de avocatură (agent escrow).

...și nu sunt eliberate automat odată cu fiecare tranșă.

11. Ce este o companie de titluri de proprietate și ce funcții îndeplinește?

O companie de titluri de proprietate este, în esență, o structură juridică americană existentă doar în sistemul american (și într-o formă limitată în Canada), care acționează ca notar, avocat și administrator, toate în același timp. Este responsabilă de căutările de titluri de proprietate, gestionarea conturilor escrow, emiterea asigurării de titluri de proprietate și coordonarea transferului de proprietate.

Poate fi: o firmă privată independentă sau o parte a unei firme de avocatură sau a unei divizii a unei companii de asigurări (de exemplu, First American Title, Fidelity National Title)

În Bulgaria și în majoritatea țărilor europene, nu există un echivalent, deoarece aceste funcții sunt îndeplinite de un notar, un avocat și administrația de stat.

12. Cum îmi pot gestiona proprietatea de la distanță?
Oferim conexiuni cu administratori de proprietăți de încredere , care se ocupă de întreținere, chiriași, mobilier și închirieri pe termen scurt. Unele dintre clădiri oferă propriul program de administrare și închiriere pentru proprietari. Altele recomandă și lucrează cu companii de administrare aprobate de aceștia.

INVESTIȚII ȘI PROFITABILITATE

13. Care este rentabilitatea tipică a investiției în Brickell, Edgewater sau Miami Beach?
Randamentele brute pot ajunge la 12-14%, în funcție de tipul proprietății, locație și strategie. În construcțiile noi, valorile cresc adesea semnificativ înainte de finalizare, unele clădiri ultra-luxoase de pe malul apei înregistrând creșteri de preț de peste 65% în timpul procesului de construcție.

14. Este permisă închirierea de apartamente de către proprietari în clădiri de lux?
Da. Deși fiecare clădire are o politică și o flexibilitate diferite în acest sens. Unele clădiri permit închirieri pe termen scurt și mediu, chiar și prin propriile echipe și programe de management și închiriere. Altele le permit proprietarilor să își închirieze proprietățile, dar cu anumite restricții, legate în principal de perioada de închiriere. Proiecte precum Dolce & Gabbana Residences , Edge House , Okan Tower și Nexo Residences sunt prietenoase cu închirierile pe termen scurt.

15. Care sunt riscurile și beneficiile investițiilor în construcții noi?
Avantajele includ un preț de pornire mai mic, plata în etape și profit potențial până la finalizare. Riscurile includ întârzieri și schimbări ale pieței.

16. Cum se compară reședințele de marcă cu proprietățile de lux obișnuite?
Reședințele de marcă, precum Ritz Carlton, Waldorf Astoria , Mandarin Oriental , St. Regis, au adesea o valoare de revânzare semnificativ mai mare, datorită mărcii, serviciilor și exclusivității.

17. Care sunt costurile lunare de întreținere pentru apartamentele de lux?
Taxele variază între 0,80 și 2,20 USD (rareori depășind 1,6 USD) pe metru pătrat pe lună și acoperă servicii precum concierge, securitate, piscină și spa, precum și unele costuri generale, cum ar fi taxa „HOA” percepută doar pentru zona interioară și excluzând spațiile exterioare. Există, de asemenea, impozite (aproximativ 1,5%-2% pe an ) percepute asupra valorii de piață a proprietății și asigurare.

18. Oferiți și proprietăți finalizate sau doar cele aflate în pre-vânzare și în stadii inițiale?

Da. Deși ne concentrăm pe obținerea celui mai bun preț posibil pentru clienții noștri, ceea ce este de obicei asociat cu construcțiile timpurii și pre-vânzările, putem oferi și proprietăți complet finalizate sau în construcție aproape finală. Avem licență de acces deplin la toate proprietățile disponibile pentru vânzare pe piață - de la clădiri înalte neterminate sau nou construite, până la case și conace individuale, mobilate, de pe piața secundară.

CONSTRUCȚIE NOUĂ

19. Care sunt avantajele cumpărării unei proprietăți „verzi”?
Cumpărarea timpurie oferă prețuri mai bune, o gamă variată de finisaje și posibilitatea de plată în rate. Megaproiectele oferă de obicei oportunitatea de a rezerva o proprietate într-un stadiu foarte timpuriu, înainte de a se pune fundațiile, ceea ce garantează un preț de pornire excelent pentru viitorii proprietari.

20. Aproximativ cât timp durează construirea și finalizarea unui proiect rezidențial de lux de tip zgârie-nori în Miami?

În majoritatea cazurilor, implementarea proiectelor de clădiri înalte, de la primul teren de construcție până la finalizarea și transferul proprietății, rareori depășește 3-4 ani. Portofoliul nostru include clădiri nu doar aflate în stadiul inițial de construcție, ci și pe cele aflate într-o fază avansată, cu o dată de finalizare mai apropiată.

21. Care este schema standard de plată pentru construcțiile noi?
Schema standard de plată arată astfel*:

• 10% la semnarea contractului;

• 10% la anunțarea primului teren de golf

• 20-30% la atingerea diferitelor etape de construcție;

• Restul la finalizare.
  * schema de plată poate varia în funcție de constructor și de stadiul actual al proiectului

22. Ce proiecte de lux vor fi finalizate în următorii 2-3 ani?
Proiecte precum Mandarin Oriental Residences , Ritz Carlton Residences, Cipriani Residences , Casa Bella , Waldorf Astoria , St. Regis Brickell se numără printre cele mai așteptate, dar aceasta este doar o mică parte din ceea ce va urma.

23. Pot să revind apartamentul meu înainte de finalizare?
Da, prin cesiune, dar numai în anumite proiecte și cu aprobarea constructorului.

24. Cum verific fiabilitatea unui constructor?
Verificați proiectele anterioare, termenele de finalizare și reputația companiei. Printre nume cunoscute din Miami se numără PMG , Swire Properties, Grup afiliat , Fortune International , SHVO , Grupul OKO .

ASPECTE LEGISLATIVE, FISCALE ȘI FINANCIARE

25. Care sunt costurile de tranzacție la achiziționarea unei proprietăți de lux?
Cumpărătorii plătesc de obicei între 1,5% și 1,8% din valoarea proprietății – pentru onorarii avocațiale, taxe, asigurare a titlului de proprietate etc.

26. Trebuie să angajez un avocat?
Nu este obligatoriu prin lege, dar recomandat – în special pentru tranzacții internaționale sau construcții noi. Avem experți dovediți în domeniul tranzacțiilor imobiliare pe care vi-i putem recomanda.

27. Există scutiri de taxe pentru reședința principală?
Da. Florida oferă o scutire de impozit pe proprietate pentru reședința principală, ceea ce reduce povara fiscală și limitează obligațiile anuale.

28. Ce impozit se datorează pentru câștigurile de capital din vânzarea de proprietăți în Statele Unite și în special în statul Florida?

Florida nu are un impozit pe câștigurile de capital la vânzarea de proprietăți imobiliare, dar este obligatoriu un impozit federal de până la 15%. Cu toate acestea, sistemul fiscal flexibil și bine dezvoltat din Statele Unite permite reducerea bazei de impozitare impozabile prin deducerea unui număr de cheltuieli și reducerea sumei impozitului pe câștigurile de capital. Exemple de astfel de cheltuieli sunt: costurile îmbunătățirilor, costurile asociate cu vânzarea, administrarea, exploatarea, întreținerea proprietății, precum și cheltuielile generale. Toate acestea pot reduce semnificativ baza de impozitare impozabilă. Colaborăm cu experți fiscali locali, cu ajutorul cărora putem minimiza suma acestui impozit pentru dumneavoastră.

29. Pot cumpăra o proprietate cu criptomonedă sau cu finanțare alternativă?
Da. Unele proiecte acceptă criptomonede (Bitcoin, USDC) și există și companii care oferă finanțare cu garanții cripto. Revizuirea juridică și a titlului de proprietate este obligatorie.

LUCRAREA CU UN BROKER

30. De ce ar trebui să lucrez cu un agent imobiliar de lux în loc să lucrez direct cu un constructor/vânzător?
Un broker profesionist vă oferă acces la oferte, expertiză, negocieri și discreție – esențiale pentru tranzacțiile la nivel înalt. La Stonehard Premier, avem o echipă de brokeraj expertă și autorizată la fața locului în Miami și oferim clienților noștri un serviciu complet de 360 de grade, cu tot ce este necesar pentru a selecta și finaliza fără probleme procesul de achiziție și chiar și ulterior. Putem coopera cu administratorii viitori ai proprietății în cazul în care doriți să obțineți o profitabilitate maximă din închirierea acesteia. Unele clădiri oferă propriul program (intern) pentru gestionarea proprietăților proprietarilor și închirierea acestora.

31. Cumpărătorii plătesc comision în Miami?
Nu. Comisia este acoperită integral de către vânzător, așadar clienții noștri beneficiază de reprezentarea și serviciile noastre fără costuri suplimentare.

32. Cum asigurați discreția pentru clienții importanți?
Lucrăm în deplină confidențialitate, organizăm vizionări private și colaborăm cu avocați imobiliari autorizați și cu experiență. Informațiile dumneavoastră personale sunt protejate și criptate.

33. Puteți ajuta cu mobilarea și administrarea proprietății?
Da. Colaborăm cu designeri consacrați, furnizori de mobilă și administratori de proprietăți pentru un serviciu complet, deși clădirile din segmentul de lux oferă proprietăți finisate și mobilate și/sau o selecție de mobilier de designer (pachete de mobilier) de cea mai înaltă clasă.

34. Cum funcționează procesul de alegere și achiziționare a proprietății potrivite pentru mine?

Începem cu o consultație personală, apoi selectăm oferte, organizăm inspecții și vă ghidăm prin negocieri, documente și finalizarea tranzacției. Avantajul îl reprezintă echipa noastră din Miami - profesioniști licențiați cu experiență în investiții internaționale și proprietăți de lux, care se întâlnesc cu clienții la fața locului și organizează tot ce este necesar: selecția proprietății, inspecții fizice, negocieri cu investitorii. Achiziția nu necesită deplasări obligatorii, deoarece procesul este clar, transparent și de la distanță. Echipa noastră licențiată din Sofia are, de asemenea, o experiență semnificativă pe piața americană și, în tandem cu Miami, derulăm eficient tranzacția de la distanță.