Inwestycje, lokalizacje i procedury: odpowiedzi na najważniejsze pytania dotyczące rynku nieruchomości w Miami w 2025 r.

OGÓLNE PYTANIA DOTYCZĄCE RYNKU

1. Dlaczego Miami jest uważane za jedno z najlepszych miejsc na zakup luksusowych nieruchomości?
Miami łączy całoroczne słońce, niekończące się plaże, tropikalną roślinność, brak podatku dochodowego od osób fizycznych, międzynarodową dostępność i aktywny styl życia ze światowej klasy zakupami, gastronomią i kulturą. Miami jest główną bramą do Meksyku i Karaibów, a także punktem wyjścia dla najbardziej egzotycznych rejsów na świecie. Nieruchomości z widokiem na ocean i markowe rezydencje przyciągają zamożne osoby poszukujące zarówno luksusowego stylu życia, jak i wartości inwestycyjnej. W ostatnich latach Miami ugruntowało swoją pozycję jako preferowany cel podróży dla światowej elity i stało się nie tylko ośrodkiem turystycznym, sportowym, rozrywkowym i kulturalnym, ale także ekonomicznym, z długą perspektywą wzrostu i rozwoju przed sobą. Rynek nieruchomości w Miami jest silnie regulowany, zrównoważony i dochodowy, co przyciąga ogromne zainteresowanie zagranicznych nabywców i inwestorów. To tylko niektóre z powodów, które motywują najbardziej prestiżowe marki, architektów i budowniczych świata do rozpoczęcia budowy swoich najnowszych arcydzieł architektonicznych właśnie tam. Marki takie jak: RItz Carlton, Mandarin Oriental, Waldorf Astoria, Cipriani, Bentley, Mercedes-Benz, Pagani, Saint Regis, Dolce & Gabbana to tylko część przyszłego wyglądu architektonicznego Miami.

2. Które dzielnice w Miami są najbardziej prestiżowe do zamieszkania?
Najlepsze lokalizacje obejmują Fisher Island , Miami Beach (na południe od Fifth) , Brickell , Brickell Key,   Edgewater , Coconut Grove , Coral Gables i Bay Point – każde z nich oferuje różny stopień prywatności, widoków i udogodnień.

3. Jak w ostatnich latach rozwijał się rynek nieruchomości luksusowych w Miami?
Rynek wykazuje stały wzrost, napędzany przez migrację wewnętrzną, globalne inwestycje i popyt na nieruchomości markowe i nadmorskie. Ceny pozostają odporne nawet w obliczu niestabilności gospodarczej.

4. Czy to dobry moment na inwestycję w nieruchomości luksusowe w Miami?
Tak, Miami nadal przyciąga coraz więcej długoterminowych inwestorów. Ograniczona podaż, rosnąca populacja i stabilna, szybko rozwijająca się gospodarka sprawiają, że rynek ten jest inwestycją strategiczną.

5. Jakie są obecne trendy cenowe w przypadku nieruchomości nadbrzeżnych i rezydencji markowych?
Ceny w projektach markowych z najwyższej półki zaczynają się od około 10 000 USD za m2 , z tendencją do znacznego wzrostu w przypadku nowych konstrukcji ze względu na duży popyt i ograniczoną podaż. W nieruchomościach ze średniej półki ceny zaczynają się od około 8 000 USD za m2 . Jednak Miami nie jest rynkiem, który należy oceniać wyłącznie na podstawie ceny za metr kwadratowy. Niezwykle rzadko zdarza się, aby ktoś miał okazję kupić „kawałek” przyszłości najbardziej cenionych i ekskluzywnych marek dla światowej elity. W Miami nie kupujesz metrów kwadratowych, ale zróżnicowany styl życia, harmonijne środowisko i „członkostwo” w prestiżowym klubie światowej elity.

DLA KUPUJĄCYCH ZAGRANICZNIE

6. Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Miami?
Tak. Nie ma ograniczeń co do obywatelstwa lub statusu rezydenta w przypadku zakupu nieruchomości na Florydzie.

7. Czy inwestowanie w nieruchomości wiąże się z jakimiś korzyściami wizowymi i imigracyjnymi?
Chociaż posiadanie nie gwarantuje wizy, inwestycja może pomóc w procesie uzyskania wizy – np. w programach wizowych EB-5 , B1/B2 lub E-2 .

8. Czy obowiązują dodatkowe podatki dla nabywców zagranicznych?
FIRPTA nie ma zastosowania do zakupów, ale do sprzedaży i wymaga 15% podatku u źródła od wartości transakcji, z czego część podlega zwrotowi. Zaleca się skonsultowanie się z amerykańskim ekspertem podatkowym.

9. Czy muszę mieć konto bankowe w USA lub spółkę LLC, aby kupić nieruchomość?
Nie jest to wymagane, ale konto bankowe w USA ułatwia transakcje. Spółka LLC może oferować korzyści podatkowe i ochronę aktywów.

10. Jaki jest krok po kroku proces zakupu nieruchomości w USA?

Proces ten w USA jest uregulowany prawnie, przejrzysty, regulowany i wolny od ryzyka.

Krok 1 : Podpisanie umowy przedwstępnej (umowy kupna)

Po podpisaniu wymagany jest początkowy depozyt – zwykle 10% ceny zakupu. Ten depozyt jest wysyłany na rachunek powierniczy zarządzany przez firmę tytułową lub prawnika.

Krok 2: Zapłać depozyt

Wysłano przez:

• Przelew bankowy z zagranicy;

• Lub przez konto w USA, jeśli takie posiadasz.

Pieniądze trafiają na rachunek powierniczy, a nie bezpośrednio do sprzedawcy.

*Konta spółek tytułowych są weryfikowane i otrzymywane są oficjalne instrukcje przelewu – pieniądze nigdy nie są wysyłane na podstawie wiadomości e-mail bez potwierdzenia telefonicznego.

W transakcjach typu greenfield, obejmujących nieruchomości w trakcie budowy, płatności zaliczkowe dokonywane są w podobny sposób, zgodnie ze schematem płatności ustalonym przez inwestora/dewelopera.

Krok 3: Otrzymaj ostateczne zestawienie rozliczeniowe (HUD/CD)

Zazwyczaj na 2–3 dni przed sfinalizowaniem transakcji firma zajmująca się obrotem nieruchomościami wysyła Ci zestawienie rozliczeń (HUD/CD) – szczegółowe zestawienie kwot.

Określa kwotę pozostałą do zapłaty (cena bez depozytu i z dodatkowymi opłatami).

Krok 4. Ostateczny przelew bankowy

Pozostałą kwotę przelewasz na rachunek powierniczy.

Aby nieruchomość została przeniesiona na Twoje nazwisko, wszystkie aktywa muszą zostać przeniesione przed datą zamknięcia transakcji.

Krok 5. Zamknięcie transakcji

Po otrzymaniu wszystkich pieniędzy:

• Spółka tytułowa przenosi własność i wpisuje Twoje nazwisko jako nowego właściciela do rejestrów powiatowych;

• Sprzedawca otrzymuje środki;

• Otrzymujesz dokument potwierdzający tytuł własności/własność (akt notarialny).

Zgodnie z prawem Florydy inwestor nie ma prawa do swobodnego korzystania z Twoich składek , z wyjątkiem pewnych warunków. Środki są przechowywane na rachunku powierniczym , pod kontrolą:

• spółka tytułowa*;
  
  

• lub kancelarię prawną (agenta powierniczego).

...i nie są automatycznie udostępniane w każdej części.

11. Czym jest spółka tytułowa i jakie funkcje pełni?

Firma tytułowa to w zasadzie amerykańska struktura prawna, która istnieje tylko w systemie amerykańskim (i w ograniczonej formie w Kanadzie), która działa jako notariusz, prawnik i powiernik w jednym. Jest odpowiedzialna za wyszukiwanie tytułów, zarządzanie rachunkami powierniczymi, wystawianie ubezpieczeń tytułów i koordynowanie przeniesienia własności.

Może to być: samodzielna firma prywatna lub część kancelarii prawnej lub działu firmy ubezpieczeniowej (np. First American Title, Fidelity National Title)

W Bułgarii i większości krajów europejskich nie ma odpowiednika tej funkcji, ponieważ funkcje te pełnią notariusz, prawnik i administracja państwowa.

12. Jak mogę zarządzać swoją nieruchomością zdalnie?
Oferujemy połączenia z zaufanymi zarządcami nieruchomości , którzy zajmują się konserwacją, najemcami, wyposażeniem i wynajmem krótkoterminowym. Niektóre budynki oferują własne zarządzanie nieruchomościami i program wynajmu dla swoich właścicieli. Inne polecają i współpracują z zatwierdzonymi przez siebie firmami zarządzającymi.

INWESTYCJE I RENTOWNOŚĆ

13. Jaki jest typowy zwrot z inwestycji w Brickell, Edgewater lub Miami Beach?
Dochody brutto mogą sięgać 12-14%, w zależności od rodzaju nieruchomości, lokalizacji i strategii. W przypadku nowych konstrukcji wartości często znacznie rosną przed ukończeniem, a niektóre ultraluksusowe markowe budynki nadbrzeżne odnotowują wzrost cen o ponad 65% w trakcie procesu budowy.

14. Czy dopuszczalne jest wynajmowanie mieszkań przez ich właścicieli w budynkach luksusowych?
Tak. Chociaż każdy budynek ma inną politykę i elastyczność w tym zakresie. Niektóre budynki pozwalają na wynajem krótkoterminowy i średnioterminowy, nawet poprzez własne zespoły zarządzające i wynajmujące oraz programy. Inne pozwalają właścicielom wynajmować swoje nieruchomości, ale z pewnymi ograniczeniami, głównie związanymi z okresem wynajmu. Projekty takie jak Dolce & Gabbana Residences , Edge House , Okan Tower i Nexo Residences są przyjazne dla wynajmu krótkoterminowego.

15. Jakie są ryzyka i korzyści związane z inwestowaniem w nowe budownictwo?
Zalety obejmują niższą cenę początkową, płatność etapami i potencjalny zysk do momentu zakończenia. Ryzyka obejmują opóźnienia i zmiany rynkowe.

16. Jak markowe rezydencje wypadają w porównaniu ze zwykłymi luksusowymi nieruchomościami?
Markowe rezydencje, takie jak Ritz Carlton, Waldorf Astoria , Mandarin Oriental , St. Regis często mają znacznie wyższą wartość odsprzedaży, dzięki marce, obsłudze i ekskluzywności.

17. Jakie są miesięczne koszty utrzymania luksusowych apartamentów?
Opłaty wahają się od 0,80 do 2,20 USD (rzadko przekraczając 1,6 USD) za stopę kwadratową miesięcznie i obejmują usługi takie jak konsjerż, ochrona, basen i spa, a także niektóre koszty ogólne, takie jak opłata „HOA” pobierana tylko za powierzchnię wewnętrzną i z wyłączeniem przestrzeni zewnętrznych. Istnieją również podatki (około 1,5%–2% rocznie ) pobierane od wartości rynkowej nieruchomości i ubezpieczenia.

18. Czy oferują Państwo również nieruchomości gotowe, czy tylko te znajdujące się w fazie przedsprzedaży lub początkowej?

Tak. Chociaż skupiamy się na uzyskaniu jak najlepszej ceny dla naszych klientów, co zwykle wiąże się z wczesną budową i przedsprzedażą, możemy również oferować nieruchomości w pełni ukończone lub prawie ukończone. Posiadamy licencję na pełny dostęp do wszystkich nieruchomości dostępnych na sprzedaż na rynku - od nieukończonych lub nowo wybudowanych wieżowców po wolnostojące, umeblowane domy i rezydencje na rynku wtórnym.

NOWA BUDOWA

19. Jakie są zalety zakupu „zielonej” nieruchomości?
Wczesny zakup zapewnia lepsze ceny, wybór wykończeń i możliwość płatności ratalnych. Megaprojekty zazwyczaj dają możliwość zarezerwowania nieruchomości na bardzo wczesnym etapie, zanim zostaną położone fundamenty, co gwarantuje doskonałą cenę wyjściową dla przyszłych właścicieli.

20. Ile czasu zajmuje w przybliżeniu budowa i ukończenie luksusowego projektu mieszkaniowego w Miami?

W większości przypadków realizacja projektów wysokościowych od pierwszego darni do ich zakończenia i przekazania własności rzadko przekracza 3-4 lata. W naszym portfolio znajdują się budynki nie tylko w początkowej fazie budowy, ale także te w zaawansowanej fazie, z bliższą datą zakończenia.

21. Jaki jest standardowy system płatności dla nowych budynków?
Standardowy schemat płatności wygląda następująco*:

• 10% po podpisaniu umowy;

• 10% przy ogłoszeniu wbicia pierwszej łopaty

• 20-30% po osiągnięciu różnych etapów budowy;

• Reszta po zakończeniu.
  * schemat płatności może się różnić w zależności od wykonawcy i bieżącego etapu projektu

22. Które projekty luksusowe zostaną ukończone w ciągu najbliższych 2–3 lat?
Projekty takie jak Mandarin Oriental Residences , Ritz Carlton Residences, Cipriani Residences , Casa Bella , Waldorf Astoria , St. Regis Brickell należą do najbardziej oczekiwanych, ale to tylko mała część tego, co ma nadejść.

23. Czy mogę odsprzedać mieszkanie przed zakończeniem budowy?
Tak, na mocy cesji, ale tylko w niektórych projektach i za zgodą wykonawcy.

24. Jak sprawdzić wiarygodność wykonawcy?
Sprawdź poprzednie projekty, czasy ukończenia i reputację firmy. Znane nazwy w Miami to PMG , Swire Properties, Powiązana grupa , Fortune International , SHVO , OKO Group .

SPRAWY USTAWODAWCZE, PODATKOWE I FINANSOWE

25. Jakie są koszty transakcyjne przy zakupie nieruchomości luksusowej?
Kupujący zazwyczaj płacą od 1,5% do 1,8% wartości nieruchomości – na koszty prawne, opłaty, ubezpieczenie tytułu własności itp.

26. Czy muszę zatrudnić prawnika?
Nie jest to obowiązkowe z mocy prawa, ale zalecane – zwłaszcza w przypadku transakcji międzynarodowych lub nowego budownictwa. Mamy sprawdzonych ekspertów w dziedzinie transakcji nieruchomości, których możemy Ci polecić.

27. Czy istnieją ulgi podatkowe za główne miejsce zamieszkania?
Tak. Floryda oferuje Homestead Exemption dla głównego miejsca zamieszkania, co zmniejsza obciążenie podatkowe i ogranicza roczne zobowiązania.

28. Jaki podatek jest należny od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, a w szczególności w stanie Floryda?

Na Florydzie nie ma stanowego podatku od zysków kapitałowych od sprzedaży nieruchomości, ale wymagany jest podatek federalny w wysokości do 15%. Jednak elastyczny i dobrze rozwinięty system podatkowy w Stanach Zjednoczonych pozwala na zmniejszenie podstawy opodatkowania poprzez odliczenie szeregu wydatków i zmniejszenie kwoty podatku od zysków kapitałowych. Przykładami takich wydatków są: koszty ulepszeń, koszty związane ze sprzedażą, zarządzaniem, eksploatacją, utrzymaniem nieruchomości, a także koszty ogólne. Wszystkie te czynniki mogą znacznie zmniejszyć podstawę opodatkowania. Współpracujemy z lokalnymi ekspertami podatkowymi, z których pomocą możemy zminimalizować kwotę tego podatku dla Ciebie.

29. Czy mogę kupić nieruchomość za kryptowalutę lub za pomocą alternatywnego finansowania?
Tak. Niektóre projekty akceptują kryptowaluty (Bitcoin, USDC), a istnieją również firmy oferujące finansowanie zabezpieczeń kryptowalutowych. Przegląd prawny i tytułowy jest obowiązkowy.

WSPÓŁPRACA Z BROKEREM

30. Dlaczego warto współpracować z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami luksusowymi, a nie bezpośrednio z deweloperem/sprzedawcą?
Profesjonalny broker zapewnia dostęp do ofert, wiedzy fachowej, negocjacji i dyskrecji – klucz do transakcji na wysokim szczeblu. W Stonehard Premier mamy zespół ekspertów i licencjonowanych brokerów na miejscu w Miami i oferujemy naszym klientom pełną obsługę 360 stopni, ze wszystkim, co jest potrzebne do wyboru i płynnego przeprowadzenia i sfinalizowania procesu zakupu, a nawet poza nim. Możemy współpracować z przyszłym zarządem nieruchomości, jeśli chcesz osiągnąć maksymalną rentowność z jej wynajmu. Niektóre budynki oferują własny (wewnętrzny) program zarządzania nieruchomościami ich właścicieli i wynajmowania ich.

31. Czy kupujący płacą prowizję w Miami?
Nie. Prowizja jest w całości pokrywana przez sprzedawcę, więc nasi klienci otrzymują naszą reprezentację i obsługę bez dodatkowych kosztów.

32. W jaki sposób zapewniasz dyskrecję klientom o dużym znaczeniu?
Pracujemy całkowicie poufnie, organizujemy prywatne wizyty i współpracujemy z licencjonowanymi i sprawdzonymi prawnikami zajmującymi się nieruchomościami. Twoje dane osobowe są chronione i szyfrowane.

33. Czy możesz pomóc w umeblowaniu i zarządzaniu nieruchomością?
Tak. Współpracujemy z uznanymi projektantami, dostawcami mebli i zarządcami nieruchomości, aby zapewnić kompleksową obsługę, chociaż budynki w segmencie luksusowym oferują wykończone i umeblowane nieruchomości i/lub wybór designerskich mebli (pakiety wyposażenia) najwyższej klasy.

34. Jak wygląda proces wyboru i zakupu odpowiedniej dla mnie nieruchomości?

Zaczynamy od osobistej konsultacji, następnie wybieramy oferty, organizujemy inspekcje i prowadzimy Cię przez negocjacje, dokumenty i finalizację transakcji. Zaletą jest nasz zespół w Miami – licencjonowani profesjonaliści z doświadczeniem w międzynarodowych inwestycjach i luksusowych nieruchomościach, którzy spotykają się z klientami na miejscu i organizują wszystko, co niezbędne: wybór nieruchomości, inspekcje fizyczne, negocjacje z inwestorami. Zakup nie wymaga obowiązkowego dojazdu, ponieważ proces jest jasny, przejrzysty i zdalny. Nasz licencjonowany zespół w Sofii ma również duże doświadczenie na rynku amerykańskim i wspólnie z Miami skutecznie przeprowadzamy transakcję zdalnie.