Dubaj i Zjednoczone Emiraty Arabskie przechodzą przez jeden z najpoważniejszych okresów prób w ostatnich latach. Konflikt regionalny wpływa na lotnictwo, turystykę, żeglugę, handel, inwestycje i, oczywiście, rynek nieruchomości.

Na tym tle jednak wyłania się ważny fakt: rządy Dubaju i ZEA nie rezygnują ze swoich długoterminowych planów inwestycyjnych.

Wręcz przeciwnie – trwają rozległe projekty infrastrukturalne, wprowadzane są nowe programy dla biznesu, rozszerzane są możliwości wizowe, cyfryzowane są kluczowe procesy administracyjne i stymulowane są nowe sektory gospodarki. Równocześnie kraj konsekwentnie zmniejsza swoją zależność od ropy naftowej.

To właśnie to przeciwieństwo definiuje obecną sytuację: krótkoterminowa niepewność połączona z długoterminową aktywnością inwestycyjną.

Gospodarka ZEA: wzrost poza ropą naftową

W lipcu ZEA ogłosiły wyniki handlu zagranicznego niezwiązanego z ropą naftową za pierwsze sześć miesięcy 2026 roku. Dane pokazują znaczący wzrost.

W tym okresie handel zagraniczny niezwiązany z ropą osiągnął 1,937 biliona dirhamów, czyli około 527 mld dolarów. To wzrost o 13,1% w porównaniu z pierwszą połową 2025 roku.

Szczególnie wymierny jest wzrost krajowego eksportu niezwiązanego z ropą, który osiągnął rekordowe 452,8 mld dirhamów – wzrost o 23,9%.

Te wskaźniki dają ważny kontekst dla tego, co dzieje się w gospodarce ZEA. Kraj coraz wyraźniej pokazuje, że jego model gospodarczy nie opiera się wyłącznie na ropie, lecz na handlu, logistyce, turystyce, finansach, technologiach, nieruchomościach i wielu innych sektorach.

Jednak obraz nie jest całkowicie spokojny.

Zamówienia eksportowe maleją, dostawy się opóźniają, koszty transportu rosną, a firmy odczuwają skutki problemów związanych z żeglugą i cieśniną Ormuz.

W Dubaju wskaźnik PMI pozostaje powyżej granicy 50 punktów, która oddziela ekspansję od kurczenia się aktywności biznesowej, ale tempo produkcji słabnie do jednego z najniższych poziomów od lat.

Turystyka: adaptacja zamiast wycofania

Sektor turystyczny również musiał się dostosować do nowych warunków, a jedną z reakcji Dubaju jest wzmocnienie tzw. staycation – ofert skierowanych do mieszkańców, którzy wybierają wypoczynek w swoim kraju lub nawet w swoim mieście.

Hotele zaczynają oferować atrakcyjniejsze warunki, aby stymulować popyt wewnętrzny i zrekompensować część niepewności związanej z podróżami międzynarodowymi.

Dla Dubaju ta strategia jest wskaźnikiem sposobu, w jaki emirat reaguje na zmieniające się otoczenie: poprzez adaptację i stymulowanie konsumpcji wewnętrznej, zamiast oczekiwania.

Państwo wspiera biznes nowymi zachętami

Jednym z najważniejszych działań w maju było zatwierdzenie drugiego pakietu bodźców ekonomicznych o wartości 1,5 mld dirhamów.

Jest to uzupełnienie pierwszego pakietu o wartości 1 mld dirhamów, przyjętego pod koniec marca. Łączna wartość obu pakietów wynosi więc 2,5 mld dirhamów.

Drugi pakiet obejmuje 33 inicjatywy z okresem działania od trzech do 12 miesięcy i dotyczy różnych sektorów, w tym turystyki, handlu i logistyki, nieruchomości, budownictwa, edukacji i kultury.

Przekaz jest jasny: rząd Dubaju nie liczy na to, że sytuacja sama się unormuje. Aktywnie wykorzystuje środki publiczne i polityki, aby wspierać biznes i utrzymać aktywność gospodarczą.

Dostęp do inwestycji państwowych także dla inwestorów indywidualnych

W czerwcu pojawiła się kolejna ważna wiadomość dotycząca rozwoju rynku finansowego w ZEA.

Ministerstwo Finansów po raz pierwszy otworzyło państwowe Treasury Sukuk bezpośrednio dla zwykłych obywateli i rezydentów poprzez Sovereign Retail T-Sukuk Programme.

Pierwsza emisja Retail T-Sukuk początkowo została ogłoszona na kwotę 50 mln dirhamów, ale ze względu na duży popyt została następnie zwiększona do 100 mln dirhamów.

Minimalna inwestycja wynosi tylko 1 000 dirhamów, co znacznie rozszerza dostęp do państwowego instrumentu inwestycyjnego. Pierwsza emisja ma termin zapadalności dwa lata i roczną stopę zwrotu 4,30%, a wypłaty odbywają się dwa razy do roku.

To z pozoru niewielka zmiana, ale ważna z punktu widzenia rozwoju systemu finansowego: inwestowanie w instrumenty państwowe nie jest już zarezerwowane wyłącznie dla dużych banków i inwestorów instytucjonalnych.

Co dzieje się na rynku nieruchomości?

Tu pojawia się jeden z najciekawszych paradoksów.

Podczas gdy masowy rynek mieszkaniowy się ochładza, segment luksusowy nadal bije rekordy.

W pierwszej połowie 2026 roku w Dubaju sprzedano 296 mieszkań o wartości ponad 10 mln dolarów każde, a łączna wartość tych transakcji osiągnęła 5,1 mld dolarów. To wzrost o 14% w porównaniu z pierwszą połową 2025 roku.

Tylko w drugim kwartale zrealizowano 131 transakcji na mieszkania powyżej 10 mln dolarów, w tym 26 transakcji o wartości ponad 25 mln dolarów.

Te dane pokazują coś bardzo ważnego: nie możemy mówić o jednolitym rynku nieruchomości w Dubaju.

Istnieją różne segmenty – masowy rynek mieszkaniowy, klasa średnia, segment premium i ultraluksusowy – i każdy z nich reaguje inaczej na sytuację gospodarczą i geopolityczną.

Podczas gdy część kupujących w segmencie masowym przyjmuje postawę wyczekującą, popyt na nieruchomości wysokiej klasy jest nadal wspierany przez międzynarodowych inwestorów o wysokiej sile nabywczej.

To rozdzielenie jest jednym z najważniejszych aspektów, które należy uwzględnić przy analizie rynku w 2026 roku.

Rynek biurowy pozostaje odporny

Zgodnie z analizą CBRE za drugi kwartał 2026 roku czynsze za powierzchnie biurowe w Dubaju wzrosły o około 13% rok do roku, a w przypadku biur premium wzrost sięga około 16%.

Wskaźnik zajętości wynosi około 94%, co pokazuje, że wysokiej jakości powierzchnie biurowe nadal są deficytowe.

Dobrze radzi sobie także segment nieruchomości logistycznych i przemysłowych. Regionalna niepewność dodatkowo podkreśla znaczenie powierzchni magazynowych, lokalnych zapasów i stabilnych łańcuchów dostaw.

Dubaj stymuluje pierwszych nabywców mieszkań

Równolegle z segmentem inwestycyjnym Dubaj nadal stymuluje realny popyt mieszkaniowy.

W czerwcu ogłoszono, że First-Time Home Buyer Programme pomogła już ponad 3 200 mieszkańcom w zakupie pierwszego mieszkania w Dubaju. Łączna wartość transakcji zrealizowanych w ramach programu przekracza 5 mld dirhamów.

Program jest dostępny dla mieszkańców ZEA powyżej 18 roku życia, którzy nie posiadają nieruchomości na własność (freehold) w Dubaju.

W czerwcu do inicjatywy dołączyło kolejnych dziewięć firm deweloperskich, co zwiększyło łączną liczbę uczestniczących deweloperów do 22.

To pokazuje, że strategia Dubaju nie jest skierowana wyłącznie na przyciąganie kapitału międzynarodowego. Emirat jednocześnie dąży do rozwoju zrównoważonego rynku mieszkaniowego i miejskiego środowiska, w którym ludzie żyją długoterminowo.

Dubaj nadal buduje na przyszłość

To właśnie projekty infrastrukturalne najlepiej pokazują długoterminową strategię emiratu.

W maju rozpoczęły się prace tunelowe przy Dubai Metro Blue Line – projekcie o wartości ponad 20,5 mld dirhamów.

Linia będzie miała długość około 30 kilometrów i obejmie 14 stacji, z czego około połowa trasy będzie pod ziemią. Połączy takie rejony jak Dubai Creek Harbour, International City, Dubai Silicon Oasis, Academic City i Mirdif.

Oczekuje się, że Blue Line będzie obsługiwać około 200 000 pasażerów dziennie w 2030 roku, a otwarcie planowane jest na 9 września 2029 roku.

Dla rynku nieruchomości takie projekty mają znaczenie znacznie wykraczające poza infrastrukturę transportową.

Kiedy Dubaj buduje metro, zmienia mapę miasta.

Obszary, które dziś wydają się odległe od głównych centrów gospodarczych, mogą stać się znacznie bardziej dostępne po wybudowaniu nowych połączeń transportowych. A to nieuchronnie wpływa na zainteresowanie gruntami i nieruchomościami w pobliżu przyszłych stacji.

Al Maktoum International Airport – infrastruktura na kolejne dekady

Innym strategicznym projektem jest Al Maktoum International Airport.

W czerwcu rząd potwierdził, że pierwsza faza projektu przebiega zgodnie z planem, a celem pozostaje osiągnięcie pełnej przepustowości lotniska do 2032 roku.

Trwają prace nad podstawowymi elementami infrastruktury, w tym pasami startowymi oraz początkowymi strukturami terminali i bramek.

To projekt o ogromnym znaczeniu strategicznym, ponieważ pokazuje coś charakterystycznego dla rozwoju Dubaju: miasto nie planuje tylko na najbliższe dwa lub trzy lata, lecz buduje infrastrukturę z perspektywą na dziesięciolecia.

Nowy korytarz drogowy za 2 mld dirhamów

W lipcu RTA podpisała umowę o wartości 2 mld dirhamów na rozwój nowej głównej arterii drogowej – Latifa bint Hamdan Corridor.

Projekt ma długość około 12 kilometrów i obejmuje siedem mostów, osiem tuneli oraz nowe połączenia drogowe między niektórymi istniejącymi i przyszłymi arterami transportowymi Dubaju.

Oczekuje się, że korytarz będzie obsługiwać ponad 130 000 podróży dziennie oraz około 650 000 mieszkańców i odwiedzających.

Wśród obsługiwanych obszarów znajdują się Nad Al Sheba, Al Barari, Dubai Hills, District One i Mohammed Bin Rashid Gardens.

Tu logika jest taka sama: infrastruktura jest budowana tam, gdzie Dubaj spodziewa się najszybszego rozwoju i wzrostu liczby mieszkańców w nadchodzących latach.

Dubai Harbour: kolejna łączność z przyszłością

W czerwcu ogłoszono, że most do Dubai Harbour jest ukończony w 90%.

Projekt jest kolejnym przykładem rozległego rozwoju infrastrukturalnego, który trwa równolegle ze zmianami na rynku nieruchomości i w otoczeniu gospodarczym.

Co nam to wszystko mówi o Dubaju?

Jeśli spojrzymy na poszczególne dane osobno, obraz wydaje się sprzeczny.

Gospodarka nadal rośnie, ale biznes odczuwa skutki regionalnej niepewności. Rynek mieszkaniowy się ochładza, ale segment luksusowy bije nowe rekordy. Turystyka się adaptuje, biura pozostają bardzo poszukiwane, a państwo nadal stymuluje zarówno biznes, jak i popyt mieszkaniowy.

Na tym tle Dubaj nadal inwestuje miliardy w metro, drogi, lotniska, infrastrukturę lotniczą i nowe dzielnice miejskie.

To chyba najważniejszy wniosek z rozwoju ostatnich miesięcy.

Dubaj nie próbuje po prostu przetrwać obecnego kryzysu. Kontynuuje inwestycje w to, jak miasto powinno wyglądać za 5, 10 i 20 lat.

Dla inwestorów oznacza to, że analiza rynku w 2026 roku nie może opierać się wyłącznie na krótkoterminowych wahaniach cen czy liczbie transakcji.

Znacznie ważniejsze jest zrozumienie, które obszary, segmenty i projekty infrastrukturalne będą częścią kolejnego etapu rozwoju Dubaju.

Bo obecne ochłodzenie może zmienić zachowanie kupujących, ale nie zmienia podstawowego kierunku miasta – by się rozwijać, przyciągać kapitał, ludzi i biznes oraz agresywnie inwestować w przyszłość.

I właśnie ta różnica między krótkoterminową dynamiką rynku a długoterminową wizją jest kluczem do zrozumienia rynku nieruchomości w Dubaju w 2026 roku.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat, możesz obejrzeć nasze szczegółowe wideo tutaj.