Czy w ciągu ostatnich trzech miesięcy obserwuje się spadek na rynku nieruchomości?

Pierwszy kwartał 2026 roku dobiegł końca, a wraz z tym coraz więcej osób zadaje pytania „Czy liczba transakcji spadła?” oraz „Czy ceny spadły w nowym roku?”, co jest spodziewane po wejściu Bułgarii do strefy euro 1 stycznia 2026 r. W tym artykule odpowiemy na te pytania, przedstawiając statystyki dotyczące rynku z ostatnich trzech miesięcy, porównując je z wynikami pierwszego kwartału ubiegłego 2025 roku. 

Obecna analiza opiera się na oficjalnych danych, statystykach i rzeczywistych obserwacjach rynkowych. Jako wiodąca krajowa grupa w sektorze, LUXIMMO GROUP dysponuje znaczną ilością informacji pochodzących z działalności ponad 200 brokerów pracujących w 17 biurach w dużych miastach i kurortach kraju, a także z około 2000 transakcji rocznie.

W ciągu ostatniego tygodnia przygotowano szczegółowy przegląd obejmujący bieżące transakcje, poziomy cen, zainteresowanie ze strony kupujących oraz liczbę nowych rezerwacji nieruchomości mieszkalnych. Wykorzystano dane zarówno z Urzędu Rejestracji, wiodących portali nieruchomości, jak i źródeł wewnętrznych opartych na aktywnym udziale firmy na rynku. 

Obecnie można podsumować, że w pierwszym kwartale 2026 r. obserwuje się spadek liczby transakcji oraz nowych rezerwacji. Mimo to zainteresowanie ze strony kupujących pozostaje stabilne, co wyraźnie widać po utrzymującej się liczbie zapytań klientów.

Pierwszy kwartał 2025 r. charakteryzował się jako jeden z najsilniejszych okresów w ostatnich latach, co ułatwia wyjaśnienie obecnych wyników.

Aktualne dane za pierwszy kwartał 2026 r. pokazują następujące:

• Sofia: spadek transakcji o 12,3%, stolica stanowi około 19,7% rynku w Bułgarii;

• Plovdiv: minimalny spadek o 2,1%, co praktycznie oznacza utrzymanie poziomu aktywności;

• Varna: znaczne obniżenie o 21,5%;

• Burgas, w tym Sozopol: spadek o 18%;

• Veliko Tarnovo: spadek o 13,4%;

• Vidin: spadek o 17,4%;

• Rejon Nessebar, Słoneczny Brzeg i okoliczne kurorty: znaczny spadek o 29,3%;

• Rejon Tsarevo: spadek o 10,1%;

• Bansko, Razlog i okolice: wzrost o 2,3%.

Co pokazują statystyki w różnych segmentach rynku

Jeśli chodzi o ceny, analizy pokazują, że obecnie nie ma wyraźnego spadku cen ofertowych nieruchomości mieszkalnych. Obserwuje się jednak wzrost liczby tzw. „gorących ofert”, szczególnie w nowym budownictwie i przede wszystkim wśród mniejszych inwestorów. Oferują oni rabaty w zakresie od 3% do 5%, a także bardziej elastyczne schematy płatności z przesunięciem większej części obciążenia na etap końcowy.

Na rynku wtórnym odnotowuje się większą skłonność sprzedających do negocjacji cen, co prowadzi do zawierania transakcji z bardziej zauważalnym odstępstwem od początkowych wartości ofertowych w porównaniu z poprzednim rokiem.

Jednym z kluczowych wskaźników przyszłego rozwoju rynku jest liczba rozpoczętych transakcji z wpłaconym depozytem, tzw. „nowe rezerwacje”. Dane z działalności LUXIMMO GROUP, obejmujące różne segmenty – od luksusowego po budżetowy, zarówno na rynku wtórnym, jak i w nowym budownictwie poprzez specjalistyczną markę Stonehard, a także przy współpracy z klientami zagranicznymi za pośrednictwem property.bg – pokazują spadek o 9% nowych rezerwacji w analizowanym okresie.

Wnioski

Mimo globalnych wyzwań, Bułgaria nadal charakteryzuje się jako stosunkowo stabilny rynek nieruchomości. Ważnym czynnikiem pozostają warunki kredytów hipotecznych, które banki mogą zaoferować, a obecnie stopy procentowe wahają się w zakresie około 2,5% do 3%. Przy takich warunkach zainteresowanie zakupem nieruchomości mieszkalnych i wakacyjnych pozostaje wysokie, wspierane przez aktywnych i finansowo stabilnych nabywców.

Podsumowując, dostępne dane pokazują, że obecnie nie można mówić o załamaniu rynku nieruchomości. Raczej obserwujemy proces normalizacji po długim okresie intensywnego wzrostu. Liczba transakcji wraca do bardziej stabilnych poziomów, a ceny jakościowych nieruchomości pozostają stabilne. Rozwój pozostałych segmentów będzie monitorowany.

Na początku maja zostanie przedstawiona szczegółowa analiza z dodatkowymi danymi i ekspertyzami, w tym dotyczącymi zakupów z finansowaniem hipotecznym oraz trendów w tym segmencie.