Инвестиции, локации и процедуры: ответы на самые важные вопросы о рынке недвижимости Майами в 2025 году

ОБЩИЕ ВОПРОСЫ РЫНКА

1. Почему Майами считается лучшим местом для элитной недвижимости?
Майами сочетает в себе круглогодичное солнце, бесконечные пляжи, тропическую растительность, отсутствие подоходного налога, международную доступность и активный образ жизни с первоклассным шопингом, гастрономией и культурой. Майами является главными воротами в Мексику и Карибский бассейн, а также отправной точкой для самых экзотических круизных путешествий в мире. Недвижимость с видом на океан и фирменные резиденции привлекают состоятельных людей, ищущих как роскошный образ жизни, так и инвестиционную ценность. В последние годы Майами зарекомендовал себя как предпочтительное место для мировой элиты и стал не только туристическим, спортивным, развлекательным и культурным центром, но и экономическим, с большим горизонтом роста и развития впереди. Рынок недвижимости в Майами строго регулируется, устойчив и прибыльен, что привлекает огромный интерес со стороны иностранных покупателей и инвесторов. Это лишь некоторые из причин, которые мотивируют самые престижные мировые бренды, архитекторов и строителей начинать строить там свои новейшие архитектурные шедевры. Такие бренды, как: RItz Carlton, Mandarin Oriental, Waldorf Astoria, Cipriani, Bentley, Mercedes-Benz, Pagani, Saint Regis, Dolce & Gabbana — это лишь часть будущего архитектурного облика Майами.

2. Какие районы Майами самые престижные для проживания?
Лучшие места включают остров Фишер , Майами-Бич (к югу от Пятой авеню) , Брикелл , Брикелл-Ки,   Edgewater , Coconut Grove , Coral Gables и Bay Point — каждый из них отличается разной степенью уединенности, видами и удобствами.

3. Как вел себя рынок элитной недвижимости в Майами в последние годы?
Рынок демонстрирует устойчивый рост, обусловленный внутренней миграцией, глобальными инвестициями и спросом на брендовые и прибрежные объекты. Цены остаются устойчивыми даже в условиях экономической нестабильности.

4. Подходящее ли время для инвестиций в элитную недвижимость в Майами?
Да, Майами продолжает привлекать все больше и больше долгосрочных инвесторов. Ограниченное предложение, растущее население и стабильная, быстрорастущая экономика делают рынок стратегическим вложением.

5. Каковы текущие тенденции цен на недвижимость на берегу моря и брендовые резиденции?
Цены в ультра-элитных брендовых проектах начинаются от $10 000 за кв. м , с тенденцией к значительному росту в новом строительстве из-за высокого спроса и ограниченного предложения. В средне-элитных объектах цены начинаются от $8 000 за кв. м . Но Майами — это не тот рынок, который следует оценивать исключительно по цене за квадратный метр. Крайне редко человеку выпадает возможность купить «кусочек» будущего самых ценных и эксклюзивных брендов для мировой элиты. В Майами вы покупаете не квадратные метры, а разнообразный образ жизни, гармоничную среду и «членство» в престижном клубе мировой элиты.

ДЛЯ МЕЖДУНАРОДНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ

6. Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Майами?
Да. Нет никаких ограничений по гражданству или статусу резидента для покупки недвижимости во Флориде.

7. Существуют ли какие-либо визовые или иммиграционные преимущества при инвестировании в недвижимость?
Хотя владение недвижимостью не гарантирует получение визы, инвестиции могут помочь в процессе получения визы, например, в программах виз EB-5 , B1/B2 или E-2 .

8. Существуют ли дополнительные налоги для иностранных покупателей?
Не при покупке, а при продаже применяется закон FIRPTA , который требует удержания 15% от стоимости сделки, часть из которой подлежит возврату. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым экспертом США.

9. Необходимо ли мне иметь счет в банке США или ООО для покупки недвижимости?
Это не обязательно, но счет в банке США упрощает транзакции. LLC может предложить налоговые льготы и защиту активов.

10. Каков пошаговый процесс покупки недвижимости в США?

В США этот процесс законодательно закреплен, прозрачен, регламентирован и не несет рисков.

Шаг 1 : Подписание предварительного договора (договора купли-продажи)

После подписания требуется первоначальный депозит – обычно 10% от цены покупки. Этот депозит отправляется на счет эскроу, управляемый титульной компанией или юристом.

Шаг 2: Оплатите депозит

Отправлено через:

• Банковский (денежный) перевод из-за границы;

• Или через счет в США, если он у вас есть.

Деньги поступают на счет эскроу, а не напрямую продавцу.

*Счета компаний-учредителей проверены, и получены официальные инструкции по переводу средств — деньги никогда не отправляются по электронной почте без подтверждения по телефону.

При сделках с объектами недвижимости на стадии строительства на начальном этапе аналогичным образом осуществляются промежуточные переводы в соответствии со схемой оплаты, определяемой инвестором/застройщиком.

Шаг 3: Получите окончательный расчетный отчет (HUD/CD)

Обычно за 2–3 дня до завершения сделки титульная компания направляет вам расчетный отчет (HUD/CD) — подробную разбивку сумм.

Указывается оставшаяся сумма к оплате (цена без депозита и с учетом дополнительных сборов).

Шаг 4. Окончательный банковский перевод

Вы делаете второй банковский перевод на счет эскроу на оставшуюся сумму.

Все должно быть переведено до даты закрытия сделки, чтобы недвижимость была переведена на ваше имя.

Шаг 5. Закрытие сделки

После получения всех денег:

• Титульная компания передает право собственности и регистрирует ваше имя как нового владельца в записях округа;

• Продавец получает денежные средства;

• Вы получаете документ о праве собственности/собственности (акт).

Согласно законодательству Флориды, инвестор не имеет права свободно использовать ваши вклады , за исключением определенных условий. Средства хранятся на счете условного депонирования под контролем:

• название компании*;
  
  

• или юридическая фирма (эскроу-агент).

...и не выпускаются автоматически с каждой новой частью.

11. Что такое титульная компания и какие функции она выполняет?

Title company — это по сути американская юридическая структура, существующая только в системе США (и в ограниченной форме в Канаде), которая действует как нотариус, юрист и доверительный управляющий в одном лице. Она отвечает за поиск титула, управление счетами условного депонирования, выдачу титульного страхования и координацию передачи права собственности.

Это может быть: самостоятельная частная фирма или часть юридической фирмы или подразделения страховой компании (например, First American Title, Fidelity National Title)

В Болгарии и большинстве европейских стран эквивалента нет, поскольку эти функции выполняют нотариус, адвокат и государственная администрация.

12. Как я могу управлять своей недвижимостью удаленно?
Мы предлагаем связи с проверенными управляющими недвижимостью , которые заботятся о техническом обслуживании, арендаторах, мебели и краткосрочной аренде. Некоторые здания предлагают собственную программу управления недвижимостью и аренды для своих владельцев. Другие рекомендуют и работают с управляющими компаниями, одобренными ими.

ИНВЕСТИЦИИ И ПРИБЫЛЬНОСТЬ

13. Какова типичная окупаемость инвестиций в Брикелл, Эджуотер или Майами-Бич?
Валовая доходность может достигать 12–14% в зависимости от типа недвижимости, местоположения и стратегии. В новом строительстве стоимость часто значительно увеличивается до завершения строительства, при этом некоторые ультра-роскошные брендовые здания на набережной регистрируют рост цен более чем на 65% в процессе строительства.

14. Разрешено ли сдавать в аренду квартиры их владельцами в элитных домах?
Да. Хотя каждое здание имеет свою политику и гибкость в этом отношении. Некоторые здания допускают краткосрочную и среднесрочную аренду, даже через их собственные команды и программы управления и аренды. Другие позволяют своим владельцам сдавать свою недвижимость в аренду, но с определенными ограничениями, в основном связанными со сроком аренды. Такие проекты, как Dolce & Gabbana Residences , Edge House , Okan Tower и Nexo Residences, дружественны к краткосрочной аренде.

15. Каковы риски и выгоды инвестирования в новое строительство?
Преимущества включают более низкую начальную цену, оплату по этапам и потенциальную прибыль до завершения. Риски включают задержки и изменения на рынке.

16. Чем брендовые резиденции отличаются от обычной элитной недвижимости?
Брендовые резиденции, такие как Ritz Carlton, Waldorf Astoria , Mandarin Oriental , St. Regis, часто имеют значительно более высокую стоимость перепродажи благодаря бренду, обслуживанию и эксклюзивности.

17. Каковы ежемесячные расходы на содержание элитных квартир?
Плата варьируется от $0,80 до $2,20 (редко превышая $1,60) за квадратный фут в месяц и покрывает такие услуги, как консьерж, охрана, бассейн и спа, а также некоторые накладные расходы, такие как плата «HOA», взимаемая только с внутренней площади и исключающая внешние пространства. Существуют также налоги (около 1,5%–2% в год ), взимаемые с рыночной стоимости недвижимости, и страховка.

18. Вы также предлагаете готовые объекты недвижимости или только те, которые находятся на предпродажной и начальной стадиях?

Да. Хотя мы сосредоточены на получении максимально возможной цены для наших клиентов, что обычно связано с ранним строительством и предпродажами, мы также можем предложить полностью завершенные или почти завершенные строительные объекты. У нас есть полный лицензированный доступ ко всем объектам недвижимости, выставленным на продажу на рынке — от незавершенных или недавно построенных высотных зданий до отдельных меблированных домов и особняков на вторичном рынке.

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

19. Каковы преимущества покупки «зеленой» недвижимости?
Ранняя покупка обеспечивает лучшие цены, выбор отделки и возможность рассрочки платежей. Мегапроекты обычно предоставляют возможность зарезервировать недвижимость на очень ранней стадии, до закладки фундамента, что гарантирует будущим владельцам отличную стартовую цену.

20. Сколько времени примерно занимает строительство и завершение проекта элитного высотного жилого комплекса в Майами?

В большинстве случаев реализация высотных проектов от первого дерна до их завершения и передачи права собственности редко превышает 3-4 года. В нашем портфолио есть здания не только на начальной стадии строительства, но и на продвинутой стадии, с более близким сроком завершения.

21. Какова стандартная схема оплаты за новое строительство?
Стандартная схема оплаты выглядит следующим образом*:

• 10% при подписании договора;

• 10% при объявлении первого дерна

• 20-30% по достижении различных стадий строительства;

• Оставшаяся часть по завершении.
  * схема оплаты может меняться в зависимости от застройщика и текущей стадии проекта

22. Какие проекты класса люкс будут завершены в ближайшие 2–3 года?
Такие проекты, как Mandarin Oriental Residences , Ritz Carlton Residences, Cipriani Residences , Casa Bella , Waldorf Astoria , St. Regis Brickell, входят в число самых ожидаемых, но это лишь малая часть того, что нас ждет.

23. Могу ли я перепродать свою квартиру до завершения строительства?
Да, путем назначения, но только в некоторых проектах и с одобрения застройщика.

24. Как проверить надежность застройщика?
Проверьте прошлые проекты, сроки завершения и репутацию компании. Известные имена в Майами включают PMG , Swire Properties, Связанная группа , Fortune International , SHVO , Группа ОКО .

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ, НАЛОГОВЫЕ И ФИНАНСОВЫЕ ВОПРОСЫ

25. Каковы транзакционные издержки при покупке элитной недвижимости?
Покупатели обычно платят от 1,5% до 1,8% от стоимости недвижимости — за юридические услуги, сборы, страхование титула и т. д.

26. Нужно ли мне нанимать адвоката?
Это не является обязательным по закону, но рекомендуется – особенно для международных сделок или нового строительства. У нас есть проверенные эксперты в области сделок с недвижимостью, которых мы можем вам порекомендовать.

27. Существуют ли налоговые льготы для основного места жительства?
Да. Флорида предлагает освобождение от уплаты налога на недвижимость для основного места жительства, что снижает налоговое бремя и ограничивает ежегодные обязательства.

28. Какой налог взимается с прироста капитала от продажи недвижимости в Соединенных Штатах и, в частности, в штате Флорида?

Во Флориде нет налога на прирост капитала от продажи недвижимости, но требуется уплата федерального налога в размере до 15%. Однако гибкая и развитая налоговая система в США позволяет уменьшить налогооблагаемую налоговую базу за счет вычета ряда расходов и уменьшения суммы налога на прирост капитала. Примерами таких расходов являются: расходы на улучшения, расходы, связанные с продажей, управлением, эксплуатацией, обслуживанием недвижимости, а также накладные расходы. Все это может значительно уменьшить налогооблагаемую налоговую базу. Мы работаем с опытными местными налоговыми экспертами, с помощью которых мы можем минимизировать для вас размер этого налога.

29. Могу ли я приобрести недвижимость за криптовалюту или альтернативное финансирование?
Да. Некоторые проекты принимают криптовалюту (Bitcoin, USDC), а также есть компании, предлагающие криптозалоговое финансирование. Юридическая и титульная проверка обязательны.

РАБОТА С БРОКЕРОМ

30. Почему мне следует работать с брокером по элитной недвижимости, а не напрямую с застройщиком/продавцом?
Профессиональный брокер предоставляет вам доступ к предложениям, экспертным знаниям, переговорам и свободе действий — ключ к сделкам высокого уровня. В Stonehard Premier у нас есть экспертная и лицензированная брокерская команда на месте в Майами, и мы предлагаем нашим клиентам полный спектр услуг на 360 градусов, со всем необходимым для выбора, плавного продолжения и завершения процесса покупки и даже за его пределами. Мы можем сотрудничать с будущим управлением недвижимостью, если вы хотите добиться максимальной прибыльности от сдачи ее в аренду. Некоторые здания предлагают собственную (внутреннюю) программу для управления недвижимостью своих владельцев и сдачи ее в аренду.

31. Платят ли покупатели комиссию в Майами?
Нет. Комиссию полностью покрывает продавец, поэтому наши клиенты получают наше представительство и обслуживание без дополнительных затрат.

32. Как вы обеспечиваете конфиденциальность для высокопоставленных клиентов?
Мы работаем полностью конфиденциально, организуем частные просмотры и сотрудничаем с лицензированными и проверенными юристами по недвижимости. Ваши персональные данные защищены и зашифрованы.

33. Можете ли вы помочь с меблировкой и управлением недвижимостью?
Да. Мы работаем с известными дизайнерами, поставщиками мебели и управляющими недвижимостью для полного обслуживания, хотя здания в сегменте люкс предлагают готовую и меблированную недвижимость и/или выбор дизайнерской мебели (меблировочные пакеты) высочайшего класса.

34. Как происходит процесс выбора и покупки подходящей для меня недвижимости?

Мы начинаем с личной консультации, затем подбираем предложения, организуем осмотры и сопровождаем вас на переговорах, документах и завершении сделки. Преимуществом является наша команда в Майами — лицензированные специалисты с опытом работы в сфере международных инвестиций и элитной недвижимости, которые встречаются с клиентами на месте и организуют все необходимое: выбор недвижимости, физический осмотр, переговоры с инвесторами. Покупка не требует обязательных поездок, так как процесс понятен, прозрачен и удален. Наша лицензированная команда в Софии также имеет значительный опыт работы на американском рынке и в тандеме с Майами мы эффективно проводим сделку удаленно.