Trzy scenariusze dla rynku nieruchomości w Bułgarii i strefie euro
10.06.2025, z zespołu Stonehard
Borislav Gostev, dyrektor generalny Super Credit, bierze udział w programie „ImoTiTe” w telewizji Bloomberg.
Komisja Europejska i Europejski Bank Centralny opublikowały raporty konwergencji, których najważniejszym wnioskiem jest to, że Bułgaria spełnia kryteria przystąpienia do strefy euro. Oczekuje się, że kraj stanie się częścią unii walutowej od 1 stycznia 2026 r. Decyzja ta wywołała szereg pytań dotyczących jej wpływu na kredytowanie mieszkań i rynek nieruchomości w naszym kraju.
Obecnie można wyróżnić trzy możliwe scenariusze rozwoju rynku – optymistyczny, realistyczny i pesymistyczny. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest scenariusz bazowy, który jest lekko optymistyczny. Przewiduje on umiarkowany wzrost kredytów mieszkaniowych, połączony z przyspieszonym wzrostem cen nieruchomości w tym roku i stopniowym uspokojeniem rynku w przyszłym roku, wyjaśnił Borislav Gostev, CEO Super Credit w programie "ImoTiTe" z gospodarzem Hristo Nikolovem.
W scenariuszu realistycznym w najbliższych miesiącach oraz w przyszłym roku spodziewany jest nieznaczny wzrost zarówno liczby kredytów mieszkaniowych, jak i ich średniej wielkości. Gostev podkreślił, że prognozy wskazują na jeszcze większy wzrost cen nieruchomości do końca tego roku, po którym nastąpi stabilizacja w przyszłym roku.
Określił, że „uspokojenie” oznacza ograniczenie rocznego wzrostu cen do nie więcej niż 15%, a w przyszłym roku wzrost w granicach 5-7% . Jeśli chodzi o stopy procentowe kredytów, oczekuje się, że pozostaną na obecnych poziomach.
Gostev skomentował również optymistyczny scenariusz, który obejmuje znaczący wzrost bezpośrednich inwestycji zagranicznych – nie tylko w sektorze nieruchomości, ale także w całej gospodarce. Według niego, pomimo pozytywnych skutków dla kraju, scenariusz ten może okazać się negatywny dla przeciętnego Bułgara, ponieważ doprowadzi do poważniejszej presji na ceny mieszkań i utrudni dostęp do nich.
Pesymistyczny scenariusz jest bardziej związany z niestabilnością geopolityczną - trwającą wojną na Ukrainie i nieprzewidywalną polityką celną prezydenta Donalda Trumpa. Czynniki te mogą zneutralizować pozytywne aspekty przystąpienia do strefy euro i doprowadzić do globalnej niepewności, co negatywnie wpłynęłoby zarówno na gospodarkę, jak i na rynek nieruchomości i działalność kredytową.
Podsumowując, Borislav Gostev stwierdził, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem pozostaje scenariusz lekko optymistyczny, zakładający umiarkowany wzrost akcji kredytowej i cen nieruchomości. Wyraził nadzieję, że gospodarka będzie się rozwijać pozytywnie i że zostaną wdrożone niezbędne reformy, które uczynią nieruchomości bardziej dostępnymi dla ogółu społeczeństwa.
W odniesieniu do zaobserwowanego trendu, w którym ceny nieruchomości przewyższają dochody, gospodarz Hristo Nikolov zwrócił uwagę, że istnieje niebezpieczeństwo, że może to stać się problemem. Przypomniał działania Bułgarskiego Banku Narodowego z października ubiegłego roku, które ograniczyły kredyty o maksymalnym okresie 30 lat - wpływając na około 2-3% rynku. Wcześniej banki finansowały do 90-95% wartości nieruchomości, a teraz limit wynosi 85%.
W efekcie banki zmieniają swoją politykę, kierują swoją ofertę do lepszych klientów i oferują produkty oparte na przyszłej wartości rynkowej nieruchomości. Gostev wyjaśnił, że w praktyce koszty zakupu są dość wysokie – oprócz 3% podatku lokalnego i 1% opłat notarialnych, remonty w Sofii dla dwupokojowego mieszkania wahają się od 80 do 100 tysięcy lewów, a dla trzypokojowego mieszkania mogą sięgać 180-250 tysięcy lewów. Oznacza to, że kupujący muszą mieć faktycznie około 40-50% zaliczki, aby sfinalizować transakcję.
Jak wyjaśnił Gostew, obecnie stopy procentowe w Bułgarii należą do najniższych w Europie – kraj ten zajmuje trzecie miejsce po Szwajcarii. Przewiduje, że wraz z wejściem do strefy euro banki będą stosować bardziej pragmatyczną politykę cenową, która będzie oparta na indeksach rynkowych. Europejski Bank Centralny już aktywnie obniża stopy procentowe i według oczekiwań spadną one o kolejne 0,25 punktu.
Podsumowując, podkreślił, że członkostwo w strefie euro zapewni niskie stopy procentowe zarówno dla przedsiębiorstw, jak i kredytobiorców.
Obejrzyj cały występ Borislava Gosteva tutaj:
Borislav Gostev bierze udział w programie „ImoTiTe” w telewizji Bloomberg.
Opublikowany artykuł jest tłumaczeniem/rewizją oryginalnego artykułu lub materiału z odpowiedniego cytowanego zasobu. Zgodnie z prawem autorskim Republiki Bułgarii (art. 9), prawa autorskie do tłumaczenia lub rewizji należą do osoby, która je wykonała, bez uszczerbku dla praw autora oryginalnego dzieła.
Eksperci Stonehard PREMIER regularnie przygotowują artykuły autorskie i analizy dotyczące rynku nieruchomości budowlanych i możliwości dochodowych inwestycji w tym segmencie biznesu.